Іпотека під 5%: Чому "Українська мрія" Зеленського може так і залишитися мрією

Близько 650 тисяч українських сімей не мають власного житла -  саме стільки стоять на так званих квартирних чергах. Однак ці дані стосуються ще 2015-го – останнього року, коли влада вела статистику житлової потреби громадян. Можна упевнено стверджувати, що за шість років це число принаймні подвоїлося: до черговиків додалися вимушені переселенці з тимчасово окупованих територій, учасники АТО/ООС і просто молоді громадяни, які ще не встигли вирушити за кордон розвивати чужі економіки. Експертна оцінка житлової потреби українців сьогодні сягає 1,2 млн родин. Тому слова президентського чиновника про нову велику житлову програму точно стануть резонансними. Та чи не зарано їм радіти? Давайте розбиратися.

Іпотека під 10%, під 7%...: історія обіцянок, які не злетіли

Перше, що змушує засумніватися в реальності іпотеки під 5%, - це неоднозначний досвід реалізації попередніх ініціатив Банкової. Нинішня влада за два з половиною роки своєї каденції не раз обіцяла українцям доступне житло. 

В квітні 2020 року Зеленський анонсував іпотеку за ставкою "близько 10% річних". Після наступної обіцянки президента дотиснути банки на дешеві кредити пішов у відставку голова Нацбанку України Яків Смолій.

Не встигли як слід розібратися із цією обіцянкою, як наспіла наступна – із березня 2021 року в Україні реалізується проєкт "державної іпотеки" під 7% річних. Але, як і прогнозував Depo.ua, через складність її умов для звичайного громадянина і дивні критерії відбору житла (кредит дадуть на квартиру в будинку, введеному в експлуатацію 2018 року і пізніше, а це найдорожчий сегмент нерухомості) згаданий проєкт не є ані масовим, ані соціальним. Не допомогли і зміни, які уряд вніс до умов кредитування у жовтні (зокрема, збільшивши вік житла, яке можна взяти в кредит, до 10 років, але й це житло не соціальне).

Читайте більше: Іпотека під 7%: Як держава під приводом захисту українців без житла допомагатиме забудовникам

За фактом суть цієї програми зводиться до перекачування державних коштів до банків і забудовників. "Іпотека 7%" навіть не може вважатися державною програмою, бо не містить формальних ознак останньої. Кредитують банки. Кошти на компенсацію їхніх іпотечних ставок (це 13-18% річних, під які ви насправді і отримаєте кредит і виходячи з яких банк оцінюватиме вашу платоспроможність) до рівня 7% влада знайшла у Фонді розвитку підприємництва. Однак не факт, що гроші лежатимуть у цій "тумбочці" всі роки, протягом яких ви сплачуватимете іпотеку. Якщо влада колись відмовиться від своїх зобов’язань – а вони фактично віртуальні, бо не прописані як захищена стаття в держбюджеті навіть у 2021 і 2022 роках – ваша сім’я опиниться сам на сам із реальною банківською ставкою. А житло ж не зовсім ваше, бо до завершення виплат перебуває у заставі у банку.

Звідси й результати. Перед бравурним запуском проєкту, в якому взяв участь сам президент Зеленський, ішлося про мільярди майбутніх кредитів на житло і принаймні п’ять тисяч щасливих новоселів. А в реальності на 30 грудня 2021 року за "Доступною іпотекою 7%" банки уклали 1320 угод іпотеки на загальну суму 1,14 млрд грн. Це трохи більше 100 млн на місяць – майже стільки ж іпотеки за такий самий час дають і банки, але під 14−15% річних. Виявилося, що на дешевшу за ринкову пільгову іпотеку припадає лише трохи більше 15% ринку. Тобто цей проєкт не назвеш успішним і таким, що може допомогти придбати омріяне житло справді широким верствам українців.

"Укрфінжитло", квартири в лізинг і борги 

Ще більш сумнівним став і наступний крок влади у житловій політиці – так і не запрацювала створена ще у грудні 2020 року нова, вже третя державна установа на ринку житла, Українська фінансово-житлова компанія або Укрфінжитло. У травні 2021-го набув чинності закон, який у ЗМІ чомусь назвали "законом про доступне житло". Але й він не наблизив пересічного громадянина до, власне, доступного житла.

Цю сумну для багатьох безквартирних громадян перспективу ще навесні передбачив Depo.ua: Доступне житло для українців: Чи дає його новий закон і чому в цьому документі – про трамваї і ковід

У згаданому документі закладено механізм фінансування програм, які мали б реалізовуватися через Укрфінжитло, – зокрема, лізинг нерухомості. Міністерство фінансів як батько-засновник Укрфінжитла у жовтні-листопаді 2021 року випустило облігації внутрішньої державної позики (ОВДП) на 20 млрд грн із строком обігу до 15 років і відсотковою ставкою до 13% річних.

Що це означає: держава узяла в борг велику суму грошей на півтора десятка років під високий відсоток (нинішньому українському уряду дешевше позичати ніхто не хоче). За ці гроші влада обіцяє будувати (точніше, купувати у комерційних структур – забудовників) квартири з наступною здачею їх у лізинг населенню під 5% річних. Ще раз: взяли під 13% - а видаватимуть під 5%. Різницю компенсуємо всі ми зі своїх кишень. І не лише борг, а й відсотки за ним: щокварталу Мінфін сплачуватиме Укрфінжитлу по 650 млн грн відсотків за цими цінними паперами. До речі, ви погоджувалися заплатити сьогодні зі своїх податків за квартири для інших громадян, та ще й навісити великі борги та відсотки за ними на наступні покоління? Еге ж, у нас не запитували…

Вибачте за складність описуваної конструкції, але не можна не зауважити, що чимала частина цих грошей буде витрачена на латання багатомільярдних дір у бюджеті ще однієї, вже почилої в Бозі державної структури – Державної іпотечної установи, яку приєднали до Укрфінжитла. Ще не заплуталися в кругообігу державних структур, які начебто відповідають за вирішення житлового питання українців? Чим більше таких компаній і установ – тим далі ми від справді доступного житла.

Чи не повною неефективністю згаданої структури пояснюється раптова і неафішована передача Укрфінжитла у грудні 2021 року від Мінфіну до Мінекономіки… Може, міністерка економіки Юлія Свириденко зуміє перелаштувати п’яте колесо до воза на робочий механізм.

Скоро вибори: тримайте іпотеку під 5%

Тепер на цьому ярмарку небаченої щедрості виступає заступник глави Офісу президента Ростислав Шурма. Якщо бути точними, то першим був президент, у своєму посланні парламенту 1 грудня 2021 року анонсувавши проєкт "Українська мрія", в межах якого громадяни матимуть змогу отримати кредит під 5% на різні потреби. А Шурма розвинув цю ідею. В інтерв’ю "Інтерфаксу-Україна" він каже про те, що вже формально існує: компенсацію державою відсоткової ставки за кредитами в банках. Лише тепер до рівня п’ять, а не сім відсотків. Як то кажуть, хто більше (чи в даному разі менше)?

"Даємо можливість громадянину взяти іпотеку на пільгових умовах з допомогою держави", - пояснює Шурма. Обіцяє, що вибір об’єкта інвестування залишиться за громадянином. Майбутній механізм має на перший погляд привабливий вигляд, мовляв, родина, яка спільно заробляє 20-30 тисяч гривень на місяць, зможе придбати квартиру площею 60-70 кв. м за щомісячний платіж 10 тис. грн. Вартість такої квартири чиновник оцінив у 1,5 млн грн: це 75 тис. грн на рік або 6,25 тис. грн на місяць, плюс 5% річних. "Це буде падаючий платіж: спершу 75 тис. грн на рік, в кінці це буде 0", - обіцяє Шурма.

Цифровий вираз цих планів влади вражає: "Наша ціль в 2022 році – видати 30 тисяч іпотечних кредитів за цією програмою, за рік – 70 тис., а далі вийти на стабільні 150 тисяч іпотек щороку", - заявляє Шурма.

Та попри зовнішню простоту незрозумілі кілька ключових моментів. Хто кредитуватиме, за які гроші та на яких умовах (чи не будуть продубльовані помилки програми "іпотека 7%" і чи не зроблять проєкт доступним лише для заможних). Зі слів Шурми можна зрозуміти, що "іпотеку 5%" віддадуть згаданому Укрфінжитлу. Та от питання – чи має ця установа потенціал почати потужну експансію на житловий ринок. 

А ось відповісти на сакраментальне питання "звідки гроші" найпростіше – обіцянка президента фінансуватиметься з тих 20 млрд грн, які держава уже позичила під 13%. Знов-таки: беремо під 13%, видаємо під 5%. Різницю компенсуємо за рахунок майбутніх поколінь. Чи далекоглядна це політика? За попередніх президентів і глав урядів, які намагалися хто з більшою, хто з меншою часткою популізму займатися вирішенням житлового питання, кредитували іпотеку з грошей вже зароблених економікою – не за рахунок запозичень.

І недоговорює заступник глави президентської адміністрації, коли каже, що в перспективі програма дешевої іпотеки працюватиме не за бюджетні гроші. Мовляв, "мають запрацювати монетарні інструменти, тобто коли ліквідність банківського сектору, українського чи західного, починає працювати в цих продуктах". За цими красивими словами скоріш за все криється така реальність: основний тягар компенсації відсотків за іпотекою нестиме саме державний бюджет. А віддаватимуть ці гроші платники податків.

Далі ще більше щедрості - Шурма пообіцяв запустити програму купівлі електромобілів під ті ж 5% уже в першому чи другому кварталі цього року. і навіть щось сказав про майбутню локалізацію виробництва, яка дозволить випустити український електромобіль.

Наразі всі ці гарні слова не знайшли підкріплення у рішеннях чи постановах уряду. До конкретики у черговій обіцяній "дешевій іпотеці" від цієї влади ще далеко. Складається враження, що кожні пів року чи рік на Банковій вирішують знизити відсоткові ставки в Україні. На словах, заявами знизити, а не ринковими методами (відверто кажучи, складно доступними в нашій країні за нинішніх економічних обставин).

Сьогодні у верхах влади діють за принципом "Головне – робити гучні заяви, а там уже клерки якусь програму напишуть". На такий гросмейстерський рівень упевненого популізму вийшов не один представник президентського офісу. Крім самого глави держави, якому обіцяти "потьомкінські села" доводиться за посадою, ще й прем’єр Денис Шмигаль то пенсії підвищує, то регулювання цін на продукти запроваджує, по-військовому наказуючи цінам і інфляції: "Стій, раз-два!". Утім, аналіз ініціатив глави уряду – предмет окремої цікавої розмови.

Чи можна все ж знайти якийсь позитив у обіцянках представників влади? Так: вони дарують людям надію. А що, до речі, найкраще вміють робити актори у владі, як не дарувати надію? Крім того, якась тисяча сімей з тих, хто і так добре заробляє, здешевить собі іпотеку і купить квартиру більшу за площею. Накопичивши мільйон на нове житло, така людина зможе розмістити його на депозиті під 8-10% річних, а іпотеку взяти під 5% - ставку, удвічі нижчу за рівень інфляції в країні… Вигідними для винахідливих можуть виявитися проєкти цієї влади, що й казати.