Іпотека під 7%: Як держава під приводом захисту українців без житла допомагатиме забудовникам

Що це за програма і для кого вона насправді доступна – з’ясовував Depo.ua.

Щоб донести до читача максимально точну інформацію, ми відправили запити в державні органи із наступними питаннями:

• яким документом затверджено і на підставі чого буде реалізовуватися зазначена програма;
• через яку державну установу програма буде реалізовуватися (існуючу – Держмолодьжитло, Державну іпотечну установу, чи нову);
• який механізм реалізації програми для громадян, які критерії участі різних категорій громадян у програмі;
• які джерела фінансування програми,чи передбачені відповідні видатки у Державному бюджеті України на 2021 рік;
• які джерела і ризики фінансування згаданої програми на наступні роки;
• чи означає початок реалізації згаданої програми припинення програми іпотечного банківського кредитування під 10% річних та (або) відмову держави від фінансування існуючих державних житлових програм.

Не програма, а порядок, який можуть змінювати і далі

Відповіді ми отримали не на всі запитання. Офіс президента переадресував нас до Кабміну. У Міністерстві розвитку громад і територій України відповіли, що "іпотека під 7%" – не їхнє дітище, і спрямували до Мінфіну як головного її розробника. Натомість у Міністерстві фінансів повідомили Depo.ua: механізм здешевлення вартості іпотеки за рахунок державної підтримки встановлено Порядком, затвердженим постановою Кабінету міністрів від 24 січня 2020 р. №28 "Про надання фінансової державної підтримки".

Вже за три дні іншою постановою уряду до цього документу внесли зміни (відтак ключовим документом у іпотечній програмі є постанова КМУ№63 від 27 січня 2021 р., яку можна вивчити на урядовому порталі). Та це ще не кінець історії з переписуванням: 15 лютого на черговому урядовому засіданні… постанову змінили втретє, внесли до неї суттєві правки, про суть яких розповімо далі.

За словами знавців кабмінівської "кухні", умови іпотеки уряд ухвалював без попереднього внесення і належного вивчення, у форматі "чистого папірця" чи концепції, яку надалі чиновники наповнюють змістом. Своєрідна практика урядування. Ще одне зауваження: проєкт іпотеки під 7% створений, цитуємо постанову КМУ, "з метою забезпечення виконання Закону України від 5 липня 2012 р. № 5059-VI "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння іпотечному кредитуванню". Тобто йдеться про осучаснення однієї з передвиборчих обіцянок тогочасного президента Віктора Януковича про доступне житло для громадян. Це так, між іншим.

Причому виконання специфічне, адже "іпотеку 7%" немає підстав іменувати державною програмою. Вона не містить низки ознак такої програми: мети, чітких термінів, прогнозу результатів її реалізації, державних гарантій фінансування тощо. В цьому випадку йдеться саме про Порядок, який можна буде змінювати, як заманеться якщо не нинішній владі, то її наступникам.

А тепер нарешті перейдемо до суті пропозиці, яку чинна влада зробила українцям.

Скільки квартир зможуть придбати українці в іпотеку 7%

Фінансування "іпотеки під 7%"відбуватиметься за рахунок коштів державного бюджету України (бюджетна програма 3501540 "Забезпечення функціонування Фонду розвитку підприємництва"). Держбюджет на 2021 рік передбачає відповідні видатки в обсязі 2 млрд грн. Це з відповіді Міністерства фінансів на запит Depo.ua.

Тобто гроші на житлові кредити братимуть звідти ж, звідки й кошти для підтримки бізнесу. Виконавцем іпотечної програми визначено Фонд розвитку підприємництва – саме він компенсуватиме позичальникам відсотки за іпотекою до рівня7%. Цей Фонд ще з 2020 року займається іншим розпіареним дітищем команди Володимира Зеленського, програмою підтримки бізнесу "Доступні кредити "5-7-9%". 2 млрд грн, вважають в уряді, повинно вистачити і для підприємців, і на здешевлення іпотеки.

Скільки із цього спільного казана піде на ринок житла, а скільки недодадуть малому і середньому бізнесу, незрозуміло. Ще раз повторимо, жодним офіційним документом не зафіксовано обсяг коштів, які зрештою спрямують на іпотеку. Поки можемо взяти до уваги хіба заяву заступника міністра фінансів Юрія Драганчука, який каже, що на стимулювання ринку іпотеки цьогоріч виділять 300 млн грн.

Чи достаньо цієї суми? 

Зробимо приблизний розрахунок. Для цього візьмемо іпотечний кредит у 1 млн грн і середню банківську ставку на первинному ринку (за даними Нацбанку) у 16,9% річних. Позичальник сплачуватиме 7%, тож держава компенсуватиме йому різницю у відсоткових ставках, яка в нашому прикладі складає 9,9% (16,9%-7%). Це близько 100 тис. грн на одного такого позичальника на рік. За таких умов можна йтися про близько 3 тисяч квартир, які в 2021 році зможуть придбати громадяни завдяки проєкту Зеленського-Шмигаля.

На тлі сотень тисяч родин, що відчуваютьпотребу у власному житлі, – крапля в морі. Та й не факт, що на іпотеку спрямують всі 300 млн грн – ковдру завбільшки в 2 млрд грн точно перетягуватимуть увесь рік. Ніхто не гарантує, що післязавтра у нас не виникне якась чергова проблема з наповненням бюджету, особливо на тлі відсутності результату в перемовинах з МВФ? Тож чи варто дивуватися, коли за підсумками цього року іпотечних кредитів під 7% буде видано ще менше за наведені розрахунки.

 Умови іпотеки під 7% - скільки доведеться сплатити одразу

Наступне питання: чи багато громадян, які не в змозі самостійно придбати собі житло, зможуть скористатися цією допомогою від уряду. Адже умови можуть бути такі, що людина зі скромними статками просто не потягне.

Максимальна вартість нерухомості, яку можна придбати у пільговий кредит, - 2,5 млн грн. Найбільша сума кредиту складе 2 млн грн, термін іпотеки – до 20 років. Відразу потрібно буде викласти 15% вартості квартири як перший внесок, і вже тому по кишені це задоволення далеко не кожній родині.

Кредитувальники, тобто банки, у договорі з клієнтом встановлять свою, вищу за 7% ставку, розмір якої визначать за формулою. В її основі лежить депозитний індекс "UIRD – 12 місяців" (середня ставка по річних депозитах у гривні, щодня оновлюється на сайті Нацбанку). До поточної величини цього індексу банк додасть 4,5% річних на здане житло (квартира, будинок), не старше за три роки (початково у постанові було прописано термін п’ять років, але його скоротили), і 7% "допишуть"на нерухомість, що не здана в експлуатацію. Різницю ставок між банківською і7% якраз і компенсуватиме держава.

Хто здійснюватиме відбір забудовників, у яких можна буде купити квартиру в такий кредит – у постанові уряду не сказано. Це може означати, що банки на власний розсуд чи зі своїх інтересів вказуватимуть на компанії, у житлових об’єктах яких людина зможе взяти кредит.

Хто зможе скористатися іпотекою 7%

Спершу в уряді казали, що отримувачем "іпотеки 7%"мають шанс стати сім’ї, які відповідають певним критеріям (ті, хто перебуває на квартирному обліку, є молодою сім’єю, внутрішнім переселенцем, науковцем, педагогом, медиком чи бюджетником, має у власності житло площею до 13,65 кв. м на члена сім’ї, мешкає в гуртожитку, аварійних і ветхих будинках). Але 15 лютого, за пропозицією Мінфіну, Кабмін зненацька взяв і скасував своє попереднє рішення. Тепер коло потенційних претендентів на державну іпотеку під 7% суттєво розширене. Відмовлять лише тим, хто має у власності житло або вклався в новобудову, якщо загальна площа перевищує 50 кв. м на самотнього громадянина чи сім’ю з двох осіб і 20 кв. м – на кожного наступного члена сім’ї.

Новий підхід застосовуватиметься і до доходів потенційних позичальників: їхній та членів їхньої родини середньомісячний чистий грошовий дохід за останні 6 місяців не має бути більшим за 10 (а до змін  – 5) розмірів середньої місячної зарплатні в регіоні, де розташоване іпотечне житло (до уваги беруться дані Держстату).  Що означає ця цифра? У грудні 2020 року середня зарплата в Києві склала 21 812 грн. Тобто на "соціальну" іпотеку в столиці тепер може претендувати людина, яка "по-білому" заробляє до 218 120 грн на місяць. Прямо скажемо, далеко не кожна родина похвалиться такими доходами, та ще й легально отримуваними. А от із протилежного боку до платоспроможності потенційного позичальника пильно придивлятиметься банк: він вимагатиме від майбутнього клієнта доходу, розмір якого дозволятиме сплачувати кредит у повному його розмірі, а не 7%. Бо хтозна, чи компенсуватиме держава різницю у ставках завтра… 

Діє й обмеження за площею житла в іпотеку – не більше 50 кв. м загальної площі на самотнього громадянина чи сім'ю з двох осіб плюс 20 кв. м. на кожного наступного члена сім'ї. При цьому ставка в 7% нараховується тільки на нормативну площу. За кожен метр перевищення заплатите на загальних підставах.

Які гарантії пільгової ставки

Дуже важливо для тих, хто бере іпотеку, знати, чи нараховуватиметься клієнту пільгова ставка в 7% на весь період кредитування. З одного боку, урядова постанова гарантує дію цього проєкту на весь термін кредиту, до 20 років, зі збереженням ставки в 7% річних.

Але варто звернути увагу на те, що видатки на цю програму не є захищеними видатками державного бюджету.

Тобто в умовах будь-якої бюджетної кризи влада може "дуже подякувати" всім, хто їй довірився, і відмовитися від компенсації банківських відсотків. Тоді родина залишиться сам на сам із тими відсотками, які за іпотечним кредитом установив її банк. Адже кредитну угоду отримувач підписує саме з банком, йому і кошти повертає.

Яку квартиру можна взяти в іпотеку під 7%

Застороги виникають після ознайомлення з вимогами до житла, що його сім’ї зможуть купити в кредит.

Оформити іпотеку можна не на будь-яку оселю: залучити до програми уряд хоче квартири на первинному ринку, а якщо вас зацікавить зданий в експлуатацію будинок, то кредит на пільгових умовах держава дасть лише на житло, прийняте в експлуатацію не раніше ніж три роки тому. Тобто це фактично найдорожчий сегмент житла. І після запуску пільгової іпотеки ціни можуть ще зрости: обмежень щодо максимальної ціни квадратного метру уряд не визначив.

Ще раз питання: такі умови точно для соціально незахищених?

Наступний дивний факт: категорії житла, допущені до участів іпотечному кредитуванні під 7%, відсутні у трьох областях: Донецькій, Луганській і Кіровоградській. 

Відсотки за пільговою іпотекою справді одні з найнижчих в Україні. Але і тут щомісячна виплата складе тисячі гривень, які потягне не кожна родина (особливо якщо ми згадаємо, що пільгову іпотеку дадуть громадянам тільки з невеликими статками). Одкровенням для потенційного позичальника може стати і розмір переплати за умовами кредиту.

Тож навіть7% іпотеки залишаться неприступною фортецею для тих категорій громадян, на які вона, власне, була розрахована: переселенців, бюджетників, більшість молодих українців… Вихід для них є, це більш зручні умови інших державних програм. Там і умови нижчі, і відсотки сплачувати потрібно далеко не всім позичальникам (скажімо, сім’ям з дітьми – не потрібно). Єдине "але": коштів на ці програми у державному бюджеті останні років шість практично не передбачають… А йдеться ж саме про соціальні програми, якою іпотека під 7% точно не є.

"Скористатися державною підтримкою і отримати пільгову іпотеку під 7% зможуть ті, хто і без цієї допомоги нормально почувається, а люди, що реально потребують підтримки для купівлі власного житла, залишаться за бортом", - написав на своїй сторінці у фейсбуці експерт з питань містобудування Георгій Могильний.

Та і тим, хто заробляє достатньо, не так просто буде взяти пільговий кредит на квартиру в будинку, який ще будується. Банки неохоче кредитують первинний ринок: схеми фінансування будівництва тут заплутані, сам ринок непрозорий. Є великі питання до фінансової стійкості більшості забудовників. Строки введення в експлуатацію будинків переносяться, а проекти заморожуються.

Ще одна проблема – низький рівень захисту прав кредиторів. У деяких ситуаціях банк не має змоги реалізувати свої законні вимоги до позичальника. Продовжує діятиі популістський мораторій на стягнення валютної іпотеки, який створює додатковий фактор, що стримує банківські установи в бажанні кредитувати населення і змушує їх ставити жорсткі критерії відповідності для потенційних користувачів іпотеки. Далеко не кожен українець зможе цим вимогам відповідати.

Українцям без житла чи забудовникам: Кому більше допоможе ця програма іпотеки

Очікувати на значне зростання обсягів іпотечних кредитів після впровадження урядової ініціативи не варто. Суми, про які наразі йдеться, - лише крапля у морі: співвідношення іпотеки до ВВП в Україні заледве сягає 0,7% - рівень, далекий від європейського.

Та замість навести лад у житловому законодавстві й дотичних сферах, уряд творить все нові установи у житловій сфері. До Державної іпотечної установи, Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву перед самим новим роком рішенням Кабміну Шмигаля додалася створена Мінфіном "Українська фінансова житлова компанія". Якою буде роль цієї "прокладки" у забезпеченні житлом українців – поки незрозуміло.Чи варто повторювати помилки "реформи" Державної архітектурно-будівельної інспекції і на місці одного відомства плодити три, щоб потім повернути все до початкового стану?

Прем’єр Денис Шмигаль рапортує про швидкий запуск іпотеки під 7% і про те, як тепер українці один за одним вселятимуться до власних квартир. Каже про потужний стимул будівництву, в тому числі - в регіонах. Але і тут є великі сумніви у реалістичності заяв глави уряду. Для галузі обіцяні гроші – не така вже й велика сума. За рахунок іпотеки в Україні фінансується менше 5% угод з купівлі житла.

У Нацбанку ставлять за мету збільшити частку іпотеки у ВВП України до 2% до 2024 року, як це заявляє глава НБУ Кирило Шевченко. Але ж не за рахунок ущемлення можливостей далеко не найбагатших українців це варто робити? Бо поки що саме таке враження й складається у фахівців і експертів. Спершу державі варто вирішити низку питань на рівні законодавства. Без цього сьогодні менше 10 банків у країні готові кредитувати купівлю житла: 88% угод (на 3,3 млрд грн) за 2020 рік уклали п’ять банків, повідомили в Нацбанку України.

З іншого боку, навіть невеликий обсяг додаткового фінансування пожвавить будівельний ринок – але одночасно зі справжнім реформуванням галузі. Та це інтерес будівельників. На думку Могильного 

"Головна ціль "доступної іпотеки за 7%" – фінансова підтримка за рахунок держави окремих впливових забудовників, що заробляють на процесі будівництва житла".

Експерт звернув увагу на цікавий момент: 27 січня Мінфін оприлюднив інфографіку щодо згаданої постанови Кабміну, де ішлося про будинки, побудовані до 2015 року включно. Та за кілька днів документ "доопрацювали", удвічі зменшивши максимальний дозволений вік житла. "Тобто пільгову іпотеку дають для того, щоб ці гроші потрапили:

- забудовникам, що наразі будують житло;

- забудовникам, що розпродають неліквідні залишки в побудованих протягом останніх 3-4 роки будинках;

- професійним інвесторам, що заробляють на інвестиціях в будівництво - вкладають гроші в котлован, а потім продають квартиру з прибутком після введення в експлуатацію (і ці гроші професійний інвестор понесе забудовнику вкладати у котлован). Забезпечення житлом тих, в кого є потреба - лише побічний продукт "пільгової іпотеки", - робить висновок Могильний.

Такою от неоднозначною вийшла чергова схема компенсації відсотків за іпотекою у виконанні ЗЕ!команди. Її вже подають як перемогу, але вона точно не стане причиною значного зростання вітчизняного ринку житла в кредит. Тим не менш, є певний прошарок українців, яким ініціатива Зеленського-Шмигаля буде доволі вигідною. Решта ж, почувши про чудесну програму іпотеки 7% і ознайомившись з умовами, скоріше вирішить, що з них вирішили посміятися.