Ипотека под 5%: Почему "Украинская мечта" Зеленского может так и остаться мечтой

Около 650 тысяч украинских семей не имеют собственного жилья – именно столько семей стоят в так называемых квартирных очередях. Однако эти данные относятся еще к 2015-му — последнему году, когда власти вели статистику жилищной потребности граждан. Можно уверенно утверждать, что за шесть лет это число, по крайней мере, удвоилось: к очередникам добавились вынужденные переселенцы с временно оккупированных территорий, участники АТО/ООС и просто молодые граждане, еще не успевшие отправиться за границу развивать чужие экономики. Экспертная оценка жилищной потребности украинцев сегодня достигает 1,2 млн. семей. Поэтому слова президентского чиновника о новой большой жилищной программе точно станут резонансными. Но не рано ли им радоваться? Давайте разбираться.

Ипотека под 10%, под 7%...: история не взлетевших обещаний

Первое, что заставляет усомниться в реальности ипотеки под 5% – это неоднозначный опыт реализации предыдущих инициатив Банковой. Нынешняя власть за два с половиной года своей каденции не раз обещала украинцам доступное жилье.

В апреле 2020 года Зеленский анонсировал ипотеку по ставке "около 10% годовых". После следующего обещания президента дожать банки на дешевые кредиты ушел в отставку глава Нацбанка Украины Яков Смолий.

Не успели как следует разобраться с этим обещанием, как наступило следующее – с марта 2021 года в Украине реализуется проект "государственной ипотеки" под 7% годовых. Но, как и прогнозировал Depo.ua, из-за сложности ее условий для обычного гражданина и странных критериев отбора жилья (кредит дадут на квартиру в доме, введенном в эксплуатацию в 2018 году и позже, а это самый дорогой сегмент недвижимости) упомянутый проект не является ни массовым, ни социальным. Не помогли и изменения, которые правительство внесло в условия кредитования в октябре (в частности, увеличив возраст жилья, которое можно взять в кредит, до 10 лет, но и это жилье не является социальным).

Читайте больше: Ипотека под 7%: Как государство под предлогом защиты украинцев без жилья будет помогать застройщикам

По факту суть этой программы сводится к перекачке государственных средств банкам и застройщикам. "Ипотека 7%" даже не может считаться государственной программой, потому что не содержит формальных признаков последней. Кредитуют банки. Средства на компенсацию их ипотечных ставок (это 13-18% годовых, под которые вы на самом деле и получите кредит и исходя из которых банк будет оценивать вашу платежеспособность) до уровня 7% власти нашли в Фонде развития предпринимательства. Однако не факт, что деньги будут лежать в этой "тумбочке" на протяжении лет, в течение которых вы будете платить ипотеку. Если власть когда-нибудь откажется от своих обязательств – а они фактически виртуальны, потому что не прописаны как защищенная статья в госбюджете даже в 2021 и 2022 годах – ваша семья окажется один на один с реальной банковской ставкой. А жилье ведь не совсем ваше, потому что до завершения выплат находится в залоге в банке.

Отсюда и результаты. Перед бравурным запуском проекта, в котором принял участие сам президент Зеленский, речь шла о миллиардах будущих кредитов на жилье и, по крайней мере, пяти тысячах счастливых новоселов. А в реальности на 30 декабря 2021 года по Доступной ипотеке 7% банки заключили 1 320 сделок ипотеки на общую сумму 1,14 млрд грн. Это чуть больше 100 млн в месяц – почти столько же ипотеки за такое же время дают и банки, но под 14-15% годовых. Оказалось, что на более дешевую рыночную льготную ипотеку приходится лишь немногим больше 15% рынка. То есть этот проект не назовешь успешным и таким, который может помочь приобрести желаемое жилье действительно широким слоям украинцев.

"Укрфинжилье", квартиры в лизинг и долги

Еще более сомнительным стал и следующий шаг власти в жилищной политике – так и не заработало созданное еще в декабре 2020 года новое, уже третье государственное учреждение на рынке жилья, Украинская финансово-жилищная компания или Укрфинжилье. В мае 2021 года вступил в силу закон, который в СМИ почему-то назвали "законом о доступном жилье". Но и он не приблизил рядового гражданина к, собственно, доступному жилью.

Эту печальную перспективу многим бесквартирным гражданам предсказал весной Depo.ua: Доступное жилье для украинцев: Предусматривает ли его новый закон и почему в этом документе — о трамваях и ковиде

В упомянутом документе заложен механизм финансирования программ, которые должны реализовываться через Укрфинжилье, – в частности, лизинг недвижимости. Министерство финансов, как отец-основатель Укрфинжилья, в октябре-ноябре 2021 года выпустило облигации внутреннего государственного займа (ОВГЗ) на 20 млрд грн со сроком обращения до 15 лет и процентной ставкой до 13% годовых.

Что это значит: государство взяло взаймы большую сумму денег на полтора десятка лет под высокий процент (нынешнему украинскому правительству дешевле занимать никто не хочет). За эти деньги власти обещают строить (точнее, покупать у коммерческих структур – застройщиков) квартиры с последующей сдачей их в лизинг населению под 5% годовых. Еще раз: взяли под 13% – а будут выдавать под 5%. Разницу компенсируем все мы из своих карманов. И не только долг, но и проценты по нему: ежеквартально Минфин будет платить Укрфинжилью по 650 млн грн процентов по этим ценным бумагам. Кстати, вы соглашались заплатить сегодня своими налогами за квартиры для других граждан, да еще и навесить большие долги и проценты по ним на следующие поколения? Впрочем, у нас ведь не спрашивали…

Извините за сложность описываемой конструкции, но нельзя не отметить, что большая часть этих денег будет потрачена на латание многомиллиардных дыр в бюджете еще одной, уже почившей в бозе государственной структуры – Государственного ипотечного учреждения, которое присоединили к Укрфинжилью. Еще не запутались в круговороте государственных структур, которые вроде бы отвечают за решение жилищного вопроса украинцев? Чем больше таких компаний и учреждений – тем дальше мы от действительно доступного жилья.

Едва ли не полной неэффективностью упомянутой структуры объясняется внезапная и неафишированная передача Укрфинжилья в декабре 2021 года от Минфина к Минэкономики… Может, министр экономики Юлия Свириденко сумеет превратить пятое колесо к телеге в рабочий механизм.

Скоро выборы: держите ипотеку под 5%

Теперь на этой ярмарке невиданной щедрости выступает замглавы Офиса президента Ростислав Шурма. Если быть точными, то первым был президент, в своем послании парламенту 1 декабря 2021 года анонсировавший проект "Украинская мечта", в рамках которого граждане смогут получить кредит под 5% на разные нужды. А Шурма развил эту идею. В интервью "Интерфаксу-Украина" он говорит о том, что уже формально существует: компенсации государством процентной ставки по кредитам в банках. Только теперь до уровня пять, а не семь процентов. Как говорится, кто больше (или в данном случае меньше)?

"Даем возможность гражданину взять ипотеку на льготных условиях с помощью государства", – объясняет Шурма. Обещает, что выбор объекта инвестирования остается за гражданином. Будущий механизм выглядит на первый взгляд привлекательным, мол, семья, которая совместно зарабатывает 20-30 тысяч гривен в месяц, сможет приобрести квартиру площадью 60-70 кв. м за ежемесячный платеж – 10 тыс. грн. Стоимость такой квартиры чиновник оценил в 1,5 млн. грн: это 75 тыс. грн в год или 6,25 тыс. грн в месяц, плюс 5% годовых. "Это будет падающий платеж: сначала 75 тыс. грн. в год, в конце это будет 0", — обещает Шурма.

Цифровое выражение этих планов власти поражает: "Наша цель в 2022 году – выдать 30 тысяч ипотечных кредитов по этой программе, за год – 70 тыс., а дальше выйти на стабильные 150 тысяч ипотек каждый год", – заявляет Шурма.

Однако, несмотря на внешнюю простоту, непонятны несколько ключевых моментов. Кто будет кредитовать, за какие деньги и на каких условиях (не будут ли продублированы ошибки программы "ипотека 7%" и не сделают ли проект доступным только для состоятельных). Из слов Шурмы можно понять, что "ипотеку 5%" отдадут упомянутому Укрфинжилью. Но вот вопрос – имеет ли это учреждение потенциал начать мощную экспансию на жилищный рынок.

А вот ответить на сакраментальный вопрос "откуда деньги" проще всего – обещание президента будет финансироваться из тех 20 млрд грн, которые государство уже ссудило под 13%. Опять же: берем под 13%, выдаем под 5%. Разницу компенсируем за счет будущих поколений. Дальновидна ли это политика? При предыдущих президентах и главах правительств, которые пытались кто с большей, кто с меньшей долей популизма заниматься решением жилищного вопроса, кредитовали ипотеку из уже заработанных экономикой денег – не за счет заимствований.

И недоговаривает заместитель главы президентской администрации, когда говорит, что в перспективе программа дешевой ипотеки будет работать не за бюджетные деньги. Мол, "должны заработать монетарные инструменты, то есть когда ликвидность банковского сектора, украинского или западного, начинает работать в этих продуктах". За этими красивыми словами, скорее всего, кроется такая реальность: основное бремя компенсации процентов по ипотеке будет нести именно государственный бюджет. А отдавать эти деньги будут налогоплательщики.

Дальше еще больше щедрости – Шурма пообещал запустить программу покупки электромобилей под те же 5% уже в первом или втором квартале этого года. И даже что-то сказал о предстоящей локализации производства, которая позволит выпустить украинский электромобиль.

Все эти хорошие слова не нашли подкрепления в решениях или постановлениях правительства. До конкретики в очередной обещанной "дешевой ипотеке" от этой власти еще далеко. Создается впечатление, что каждые полгода или год на Банковой решают снизить процентные ставки в Украине. На словах, заявлениями снизить, а не рыночными методами (откровенно говоря, сложно доступными в нашей стране при нынешних экономических обстоятельствах).

Сегодня в верхах власти действуют по принципу "Главное – делать громкие заявления, а там уже клерки какую-то программу напишут". На столь гроссмейстерский уровень уверенного популизма вышел не один представитель президентского офиса. Кроме самого главы государства, которому обещать "потемкинские села" приходится по должности, еще и премьер Денис Шмыгаль то пенсии повышает, то регулирование цен на продукты вводит, по-военному приказывая ценам и инфляции: "Стой, раз-два!". Впрочем, анализ инициатив главы правительства – предмет отдельного интересного разговора.

Можно ли все же найти какой-нибудь позитив в обещаниях представителей власти? Да: они дарят людям надежду. А что, кстати, лучше всего умеют делать актеры во власти, как не дарить надежду? Кроме того, какая-то тысяча семей из тех, кто и так хорошо зарабатывает, удешевит себе ипотеку и купит большую по площади квартиру. Накопив миллион на новое жилье, такой человек сможет разместить его на депозите под 8-10% годовых, а ипотеку взять под 5% — ставку, вдвое ниже уровня инфляции в стране...Выгодными для изобретательных могут оказаться проекты этой власти, что и говорить.