Чому ростуть ціни на оренду та купівлю нерухомості: Думки експертів

На ринку очікують, що вже на початку осені вартість квартир в оренду може підвищитися на 10-20%. І на думку експертів, це дуже передбачувано – саме восени відкривається "гарячий" сезон, і "зради" у цьому немає. А от вартість квартир на купівлю-продаж стабільно зростатиме, і навряд чи піде на спад.

За словами експерта із нерухомості Євгена Смирнова, з високою ймовірністю поточне зростання цін продиктоване сезоном. Як зазвичай восени, у Київ з різних регіонів України мігрують сотні тисяч студентів, які вступають до ВНЗ. "У 2014 та 2015 роках зростання вартості оренди було значно більшим, адже була активна міграція жителів Донецької та Луганської областей. А от наразі причина у студентах. Рієлтори тримають руку на пульсі, розуміючи, що всі приїжджають, усі хочуть у гуртожитки. У гуртожитках місць не вистачає, і тому рієлтори негласно підіймають вартість оренди житла. Це сезонний попит, який до кінця року буде поступово зменшуватися разом із вартістю", – каже він. 

До осені експерти прогнозували зростання вартості оренди житла на 10-20%.  На думку Євгена, у середньому варто очікувати подорожчання на 10-14%, а на зростання вартості накладається і здорожчання життя у мегаполісі загалом.

Щодо цін на оренду у столиці, то за даними сервісу ЛУН, наразі зняти житло можна від 6 тис. грн. Це ціна за 1-кімнатну квартиру на Борщагівці, поза пішою доступністю метрополітену (близько 20 хвилин громадським транспортом). Стан такої  квартири позначається як "задовільний". По факту ж це відсутність якісного сучасного ремонту, старенька кухня, наявність пральної машини вельми похилого віку та бойлера.

За аналогічну ціну, якщо пощастить, можна вхопити квартиру поблизу центральних станцій метро. Так, на вулиці Зоологічній за 6 тис. грн пропонують 1-кімнатну квартиру у глибоко "бабусиному" стилі – з килимами на стінах, старими меблями та ремонтом часів СРСР.

Надалі вартість зростає у залежності від розміру та розташування житла, якості ремонту, наявності додаткових зручностей та стану будинку. У історичному центрі Києва, поблизу станції "Золоті Ворота" зняти житло вам пропонуватимуть від $800 за 1-кімнатну зі "звичайним" ремонтом і до $6 000.

За словами Євгена Смирнова, прийнятна ціна оренди квартири у Києві наразі коливається в межах 8-12 тис. грн. "Можна знайти квартиру і за 5-6 тис. грн, але це буде "бабусин" формат.

Більш-менш прийнятна, звичайна однокімнатна квартира повинна у Києві коштувати 9-13 тис. грн

Це зі звичайним, сучасним ремонтом і на нормальній локації – у логічній доступності до метрополітену. І це ми, звісно, зараз говоримо не про центральні частини Києва", – каже Євген.

Depo.ua також поцікавився у експерта, як зрозуміти, чи не завищена ціна на оренду квартири?

"Варто користуватися сервісами по оренді житла, які дають оцінки тому чи іншому мікрорайону за орендою чи продажем. І там буде видно, що в загальній масі схожі квартири тут коштують від і до. І якщо ваша квартира виходить за ці прогнозовані рамки, то це, мабуть, дорого. Є певна середня вартість у кожного мікрорайону. Вона формується за кількома параметрами – ремонт у квартирі, умови поза будинком (парковка, під'їзд і таке інше, доступність метрополітену). Якщо всі ці параметри в нормі, то ціна повинна бути в межах 13 тис. грн.

Проте універсального засобу оцінки, мабуть, немає. Якщо це моя квартира, я роблю з нею, що захочу. Хочу – здаю за 1 млн доларів. Вона буде пустувати, ніхто там, звісно, жити не буде, але я хочу 1 млн доларів, і все тут", - каже Смирнов.

Вартість нерухомості на купівлю-продаж

За даними Держстату, в Україні загалом спостерігається тенденція до зростання цін на нерухомість. Зокрема, вартість житла в січні – червні 2019 року зросла більш, ніж на 6%. Найбільше додали у ціні 3-кімнатні квартири – на 10,3%. Двокімнатні подорожчали на 5,7%, а однокімнатні – на 4,5%. 

Квартири на вторинному ринку в першому півріччі подорожчали на 13,5%. На первинному ринку квартири подорожчали на 6,5%. 

За даними статистики ЛУН, наразі середня ціна за м2 у Києвських новобудовах, тобто, первинному ринку – 23,5 тис. грн.

 

Директор з продажу та маркетингу житлового комплексу CAMPUS Анна Котковець зазначає, що ціноутворення на квартири первинної нерухомості складається таким чином, що вартість підвищуються із ростом будівлі. "Тобто, чим ближче до завершення будівельних робіт та здачі будинку, тим вище ціна, тому на ринку первинної нерухомості завжди є тенденція до росту цін, якщо на ринку не з’являється велика кількість нових об’єктів. Щодо 2019 року, то  в літній період спостерігалось незначне зниження у зв’язку з нестабільним курсом долара, серією виборів в країні та сезонним зниженням попиту під час відпусток. Здебільшого падіння ціни відбувалося у формі різних акцій та знижок. Деякі забудовники пропонують ціну в валюті, в такому випадку ціни залежать від курсу", – каже експертка.

Тим не менш, за словами Анни, вже у серпні ситуація з цінами та попитом вирівнялася, деякі забудовники підвищили ціни, деякі завершили акційні пропозиції. "Такі тенденції спричинені відкладеним попитом споживачів, які планували придбати квартиру навесні та влітку, а рішення прийняли тільки в серпні, після стабілізації політичної ситуації",  – зазначає Котковець, і додає, що на ринку вторинної нерухомості також спостерігається зростання цін та попиту. "Це пов’язано з тим, що багато покупців хочуть отримати готову квартиру замість того, щоб чекати два-три роки коли забудовник введе житло в експлуатацію". 

На думку  Євгена Смирнова, загальний, повсюдний ріст цін на все довкола призводить до того, що реалізатори нерухомості і девелопери так само підвищують вартість. "Це поточний процес будь-якого мегаполісу. Якщо подивитися історію зростання цін у будь-якому такому місті, то ви побачите, що ціни з року у рік зростають. Пов’язано це з тим, що у місто мігрують все більше і більше людей",  – каже експерт. 

Він також додає, що величезна кількість угод на ринку первинної нерухомості – це реалізація вторинної нерухомості і розширення. Тобто, люди продають те житло, яке їм дісталося ще за часів СРСР і купують нове. За одну продану двокімнатну намагаються купити дві однокімнатні. 

"Девелопери прив’язані до долара, у них є витрати, які розповсюджуються на дуже довгий період. Якщо метал купували у 15-му році, будинок завершили у 2017, а за цей час і долар зріс . Тому девелопер вимушений піднімати вартість. А за ним завжди піднімається вартість вторинної нерухомості. Щоб це все вирівняти, люди намагаються продати своє житло якомога дорожче. Спрацьовує ефект сарафанного радіо, всі хто продають, орієнтуються на ціни інших продавців. І так поступово ціни зростають. Якихось економічно обгрунтованих моделей цього росту немає. Це просто повсюдний ріст цін у місті, це доларове навантаження на забудовників. Це витрати попередніх періодів для забудівників, які мусять підіймати у себе вартість квадратних метрів. За ними піднімається ціна квадратних метрів на вторинному ринку, тому що дуже багато людей хочуть здихатися вторинки, і купити первинку", – каже Євген. 

На думку експерта, без якихось форс-мажорних обставин вартість нерухомості не буде падати. "За стабільного курсу долара і відсутності економічних катастроф ціна первинної нерухомості  буде рости з року в рік до 10%, і вторинка буде підніматися слідом за нею. Доки це не сягне якогось психологічного буму, коли люди зрозуміють, що купувати за такі гроші просто не варто", – каже Євген.

Чи може зміна політичної верхівки вплинути на ринок нерухомості?

Ми поцікавилися у Анни Котковець та Євгена Смирнова, чи може, на їхню особисту думку, вплинути на вартість нерухомості зміна влади у країні. І думки експертів розділилися.

"Це ніяк не відбиватиметься. Можливо, це і торкнеться якихось дрібних забудівників. Але основну кількість квадратних метрів будують величезні компанії, які не залежать від політичних еліт за непотрібністю. Якісь зміни на місцях максимум повпливають на затримку об’ємів здачі. Тобто, нові люди на місцях приводитимуть "своїх" людей, заміняючи старих. І від цього постраждають девелопери, які не зможуть вчасно підключити воду, газ, здати в експлуатацію і так далі. Але на вартість це жодним чином не вплине, бо економічно цей процес зав’язаний на прирості населення самого міста", – вважає Смирнов. 

На противагу, Анна Котковець вважає, що зміна політичної верхівки безумовно впливає на "настрій" купівельної спроможності споживача, і все буде залежати від подальших дій нової влади та розвитку економічно-політичної ситуації в країні. "У разі позитивної динаміки прогнозуємо незначне підвищення цін та попиту на квадратні метри, особливо в найбільш сприятливий для ринку нерухомості осінній період".