Почему растут цены на аренду и покупку недвижимости: Мнения экспертов

На рынке ожидают, что уже в начале осени стоимость квартир в аренду может повыситься на 10-20%. И по мнению экспертов, это очень предсказуемо – именно осенью открывается "горячий" сезон, и "зрады" в этом нет. А вот стоимость квартир на покупку-продажу стабильно будет расти, и вряд ли пойдет на спад.

По словам эксперта по недвижимости Евгения Смирнова, с высокой вероятностью текущий рост цен продиктован сезоном. Как обычно осенью, в Киев из разных регионов Украины мигрируют сотни тысяч студентов, поступающих в вузы. "В 2014 и 2015 годах рост стоимости аренды был значительно больше, ведь была активная миграция жителей Донецкой и Луганской областей. А вот сейчас причина в студентах. Риэлторы держат руку на пульсе, понимая, что все приезжают, все хотят в общежития. В общежитиях мест не хватает, и поэтому риелторы негласно поднимают стоимость аренды жилья. Это сезонный спрос, который к концу года будет постепенно уменьшаться вместе со стоимостью", – говорит он.

К осени эксперты прогнозировали рост стоимости аренды жилья на 10-20%. По мнению Евгения, в среднем стоит ожидать подорожания на 10-14%, а на рост стоимости накладывается и подорожание жизни в мегаполисе в целом.

Относительно цен на аренду в столице, то по данным сервиса ЛУН, пока снять жилье можно от 6 тыс. грн. Это цена за 1-комнатную квартиру на Борщаговке, вне пешей доступности метрополитена (около 20 минут общественным транспортом). Состояние такой квартиры обозначается как "удовлетворительное". По факту же это отсутствие качественного современного ремонта, старенькая кухня, наличие стиральной машины весьма преклонного возраста и бойлера.

За аналогичную цену, если повезет, можно ухватить квартиру вблизи центральных станций метро. Так, на улице Зоологической за 6 тыс. грн предлагают 1-комнатную квартиру в глубоко "бабушкином" стиле – с коврами на стенах, антикварной мебелью и ремонтом времен СССР.

Далее стоимость растет в зависимости от размера и расположения жилья, качества ремонта, наличия дополнительных удобств и состояния дома. В историческом центре Киева, возле станции "Золотые Ворота" снять жилье вам будут предлагать от $800 за 1-комнатную с "обычным" ремонтом и до $6 000.

По словам Евгения Смирнова, приемлемая цена аренды квартиры в Киеве сейчас колеблется в пределах 8-12 тыс. грн. Можно найти квартиру и за 5-6 тыс. грн, но это будет "бабушкин" формат.

Более-менее приемлемая, обычная однокомнатная квартира в Киеве стоить 9-13 тыс. грн

Это с обычным, современным ремонтом и на нормальной локации – в логической доступности к метрополитену. И это мы, конечно, сейчас говорим не о центральных частях Киева", – говорит Евгений.

Depo.ua также поинтересовался у эксперта, как понять, не завышена ли цена на аренду квартиры?

"Стоит ли пользоваться сервисами по аренде жилья, которые дают оценки тому или иному микрорайону по аренде или продажам. И там будет видно, что в общей массе похожие квартиры здесь стоят от и до. И если ваша квартира выходит за эти прогнозируемые рамки, то это, пожалуй, дорого. Есть определенная средняя стоимость у каждого микрорайона. Она формируется по нескольким параметрам – ремонт в квартире, условия вне дома (парковка, подъезд и прочее, доступность метрополитена). Если все эти параметры в норме, то цена должна быть в пределах 13 тыс. грн.

Однако универсального средства оценки, пожалуй, нет. Если это моя квартира, я делаю с ней, что захочу. Хочу – сдаю за 1 млн долларов. Она будет пустовать, никто там, конечно, жить не будет, но я хочу 1 млн долларов, и все тут", - говорит Смирнов.

Стоимость недвижимости на покупку-продажу

По данным Госстата, в Украине в целом наблюдается тенденция к росту цен на недвижимость. В частности, стоимость жилья в январе – июне 2019 года выросла более, чем на 6%. Больше всего прибавили в цене 3-комнатные квартиры – на 10,3%. Двухкомнатные подорожали на 5,7%, а однокомнатные – на 4,5%.

Квартиры на вторичном рынке в первом полугодии подорожали на 13,5%. На первичном рынке квартиры подорожали на 6,5%.

По данным статистики ЛУН, сейчас средняя цена за м² в Киевских новостройках, то есть, первичном рынке – 23,5 тыс. грн.

 

Директор по продажам и маркетингу жилого комплекса CAMPUS Анна Котковец отмечает, что ценообразование на квартиры первичной недвижимости складывается таким образом, что стоимость повышаются с ростом здания. "То есть, чем ближе к завершению строительных работ и сдаче дома, тем выше цена, поэтому на рынке первичной недвижимости всегда есть тенденция к росту цен, если на рынке появляется большое количество новых объектов. Что касается 2019 года, то в летний период наблюдалось незначительное снижение в связи с нестабильным курсом доллара, серией выборов в стране и сезонным снижением спроса во время отпусков. В основном падение цены происходило в форме различных акций и скидок. Некоторые застройщики предлагают цену в валюте, в таком случае цены зависят от курса", – говорит эксперт.

Тем не менее, по словам Анны, уже в августе ситуация с ценами и спросом выровнялась, некоторые застройщики повысили цены, некоторые закончили акционные предложения. "Такие тенденции вызваны отложенным спросом потребителей, которые планировали приобрести квартиру весной и летом, а решение приняли только в августе, после стабилизации политической ситуации", – отмечает Котковец, и добавляет, что на рынке вторичной недвижимости также наблюдается рост цен и спроса. "Это связано с тем, что многие покупатели хотят получить готовую квартиру вместо того, чтобы ждать два-три года, когда застройщик введет жилье в эксплуатацию".

По мнению Евгения Смирнова, общий, повсеместный рост цен на все вокруг приводит к тому, что реализаторы недвижимости и девелоперы так же повышают стоимость. "Это текущий процесс любого мегаполиса. Если посмотреть историю роста цен в любом таком городе, то вы увидите, что цены из года в год растут. Связано это с тем, что в город мигрируют все больше и больше людей", – говорит эксперт.

Он также добавляет, что огромное количество сделок на рынке первичной недвижимости – это реализация вторичной недвижимости и расширения. То есть, люди продают то жилье, которое им досталось еще во времена СССР и покупают новое. За одну проданную двухкомнатную пытаются купить две однокомнатные.

"Девелоперы привязаны к доллару, у них есть затраты, которые распространяются на очень долгий период. Если металл покупали в 15-м году, здание завершили в 2017, а за это время и доллар вырос. Поэтому девелопер вынужден поднимать стоимость. А за ним всегда поднимается стоимость вторичной недвижимости. Чтобы это все выровнять, люди пытаются продать свое жилье как можно дороже. Срабатывает эффект сарафанного радио, все кто продают, ориентируются на цены других продавцов. И так постепенно цены растут. Каких-то экономически обоснованных моделей этого роста нет. Это просто повсеместный рост цен в городе, это долларовая нагрузка на застройщиков. Это расходы предыдущих периодов для застройщиков, которые должны поднимать у себя стоимость квадратных метров. За ними поднимается цена квадратных метров на вторичном рынке, потому что очень много людей хотят избавиться от вторички, и купить первичку", – говорит Евгений.

По мнению эксперта, без каких-либо форс-мажорных обстоятельств стоимость недвижимости падать не будет. "При стабильном курсе доллара и отсутствии экономических катастроф цена первичной недвижимости будет расти из года в год до 10%, и вторичка будет подниматься вслед за ней. Пока это не достигнет какого-то психологического бума, когда люди поймут, что покупать за такие деньги просто не стоит", – говорит Евгений.

Может ли смена политической верхушки повлиять на рынок недвижимости?

Мы поинтересовались у Анны Котковец и Евгения Смирнова, может, по их личному мнению, повлиять на стоимость недвижимости смена власти в стране. И мнения экспертов разделились.

"Это никак не отразится. Возможно, это и коснется каких-то мелких застройщиков. Но основное количество квадратных метров строят огромные компании, которые не зависят от политических элит за ненадобностью. Какие-то изменения на местах максимум повлияют на задержку объемов сдачи. То есть, новые люди на местах будут приводить "своих" людей, заменяя старых. И от этого пострадают девелоперы, которые не смогут вовремя подключить воду, газ, сдать в эксплуатацию и так далее. Но на стоимость это никак не повлияет, потому что экономически этот процесс завязан на приросте населения самого города", – считает Смирнов.

В противовес, Анна Котковец считает, что смена политической верхушки безусловно влияет на "настроение" покупательной способности потребителя, и все будет зависеть от дальнейших действий новой власти и развития экономическо-политической ситуации в стране. "В случае положительной динамики прогнозируем незначительное повышение цен и спроса на квадратные метры, особенно в наиболее благоприятный для рынка недвижимости осенний период".