Просрочили кредит — заберут квартиру: Почему с 1 апреля может начаться ипотечный майдан

Верховная Рада пытается завершить более чем десятилетнюю эпопею разгребания "кредитного бума", который состоялся в Украине во второй половине 2000-х и из-за кризиса 2008 года с грандиозным падением курса гривны превратил многих заемщиков-ипотечников в безнадежных должников.

Принятый в 2019 году Кодекс законов о банкротстве, который должен решить проблему зависших в долгах граждан, так и не заработал должным образом из-за сложности и дороговизны процедуры банкротства. Будет ли успешной нынешняя попытка парламента — разбирается Depo.ua.

Проблема валютных заемщиков возникла на почве стремительного роста рынка недвижимости в 2000-х. Тогда цены на жилье росли настолько быстро, что перекрывали все расходы на обслуживание кредитов. Все это сопровождалось притоком на украинский финансовый рынок большого количества заимствований, а украинские банковские учреждения иностранные банки раскупали как горячие пирожки. Тогда они считали украинский рынок перспективным, и для каждой мощной мировой банковской группы считалось обоснованным зайти в Украину и застолбиты здесь свою часть. Многие украинские собственники банков тогда очень удачно реализовывали свой посредственный бизнес флагманам банковской индустрии — немецким, швейцарским, шведским, американским и даже турецким финансовым группам.

На этой волне появилось немало украинцев, которые восприняли бум недвижимости как непрерывный и бесконечный поток из рога изобилия. Многие вложились в недвижимость: кто-то покупал квартиры на вторичном рынке, а кто-то инвестировал в коттеджи. Кто-то хотел заработать, а кто-то думал, что наступил удачный момент для улучшения собственных жилищных условий.

Дельцы же, с другой стороны, на лозунге "будет только дорожать" умудрялись продавать малоосведомленным игрокам квадратные метры в еще несуществующих домах буквально на этапе котлована. Все эти сделки часто подкреплялись ипотечным деньгами, которые с радостью выдавали банки. Часто даже не проверяя прочность платежеспособности заемщиков. Преимущественно это были именно валютные кредиты, поскольку ставки по ним были значительно меньше, чем в гривне.

Поэтому, когда в 2008 году произошел ипотечный кризис в США, связанный с банкротством монстров тамошнего ипотечного кредитования Fannie Mae и Lehman Brothers, поток валюты в Украину внезапно остановился. Соответственно, рынок недвижимости сначала остановился, а потом начал стремительно падать. Параллельно с этим шел также и курс гривны к доллару. И этот процесс перманентно продолжается до сих пор. И фактически американская валюта по отношению к гривне с 2008 года до сегодняшнего дня подорожала в шесть раз.

Все выраженные в долларах, евро, франках и других неукраинских валютах кредиты стали неподъемными, поскольку доходы заемщиков как минимум остались на том же гривневом уровне, что и до кризиса. А у многих — упали. И армия тех, кто не мог обслуживать свои кредиты, стала расти бешеными темпами.

Многие заемщики, особенно те, кто покупал недвижимость с целью спекуляций, уже избавились от "бесценных" активов. У кого-то квадратные метры забрали банки, которые тогда стремительно засобирались на выход и пытались забрать хоть что-то. Чью-то ипотеку те же банки перепродали другим банкам и коллекторам, которые продолжали "зачистку". Но наиболее устойчивой осталась группа заемщиков-ипотечников, чьи кредиты попали под действие так называемого моратория на взыскание имущества, являющегося залогом по ипотеке, и одновременно — единственным жильем заемщиков.

Мораторий, напомним, является предметом отдельного закона, который действует уже семь лет. Необходимость его введения была вызвана именно тем, что из-за экономического кризиса и падения уровня доходов, многие из тех, кто влез в ипотеку, просто не в состоянии были выплачивать свои кредиты.

Было также установлено, что мораторий отменят тогда, когда вступит в действие новый закон, который тем или иным образом урегулирует проблемные вопросы банкротства и позволит заемщикам как-то реструктуризировать свои кредиты с тем, чтобы сохранить жилье и продолжить осуществлять выплаты. Общая площадь такого недвижимого жилого имущества (объекта незавершенного жилищного строительства) не превышает 140 квадратных метров для квартиры и 250 квадратных метров для жилого дома. Таким законом стал Кодекс законов о банкротстве, который вступил в силу прошлой осенью. Но сам мораторий в переходных положениях сохранял свое действие еще в течение года — до 21 октября 2020 года. И осенью прошлого года депутаты продлили его действие еще на полгода — до 1 апреля 2021 года.

Так что через неделю мораторий потеряет свою силу, и банки и другие финансовые учреждения могут активизировать процедуры взыскания, которые были приостановлены в последние 7 лет преимущественно на уровне исполнительных служб.

Однако до этого времени обязательства законодателя относительно механизмов вменяемой реструктуризации кредитов так и не были выполнены, если не принимать во внимание недействующий Кодекс о банкротстве. И теперь парламентарии пытаются сесть в последний вагон и в авральном режиме решить вопрос. Конечно, одной из мотиваций власти является предупреждение появления на телеэкранах картинки, где семьи силой выбрасывают из квартир и домов.

Так что на сегодня актуальным является законопроект №4475, который на прошлой неделе прошел первое чтение и вернулся в профильный комитет на доработку. Этот проект, путем внесения изменений в закон "О потребительском кредитовании" предусматривает, что реструктуризация валютных кредитов станет обязательной. Тело кредита и начисленные проценты будут переведены в гривну по курсу, действующему на момент реструктуризации, а неустойку — спишут. Двумя сопровождающими законопроектами (№4398 и №4399) заемщиков освободят от уплаты налога на доход от прощенных кредитов и уточнена процедура реструктуризации.

Для заемщиков не слишком приятным может выглядеть то, что кредиты переводятся по сегодняшнему курсу, поскольку первоначальные суммы тела кредита и начисленные проценты вырастут в шесть раз по отношению к тем суммам, которые были гривневым эквивалентом в момент оформления займа.

Однако есть и несколько преимуществ, которые позволят выплачивать реструктуризированные кредиты на протяжении следующих десяти лет. А суммы выплат будут адекватно привязаны к уровню доходов.

Еще одним плюсом для значительного количества заемщиков является норма, которую можно понять как намерение законодателя списать разницу между тем, что зафиксировано в ипотечном и кредитном договорах, и тем, сколько реально заплатили за этот кредит банки, факторинговые и другие финансовые и коллекторские компании, которые перекупали кредиты у тех финучреждений, которые покидали рынок и срочно продавали свои активы. Отчасти суммы, за которые продавали кредитные обязательства, являются в десятки раз меньше сумм кредитов. И если эта норма реально заработает, многим "перепроданным" заемщикам не придется гасить полные суммы кредитов, а придется вернуть скупщикам лишь то, что они реально за этот кредит заплатили первоначальному кредитору.

Однако все эти перспективы разбиваются о предохранитель, который то ли сознательно, то ли по безалаберности авторы законопроекта включили в документ. И который делает этот закон ровно настолько же неработающим, насколько неработающим является Кодекс о банкротстве. Как объясняют юристы, согласно законопроекту, этой обещанной обязательной реструктуризации подлежат кредиты на жилье, выданные в иностранной валюте только в случае, если на момент вступления в силу этого закона срок оплаты по этому кредиту не наступил. Но почти все обязательства, о которых идет речь, просрочены. Поэтому такие кредиторы не будут иметь права на реструктуризацию.

По мнению Кравца, этот законопроект не заработает, если не исключить это ограничение. Также он называет нецелесообразным перевод кредитов в гривну по сегодняшнему высокому курсу.

Есть замечания к качеству законопроекта и у Главного научно-экспертного управления Верховной Рады, которое ставит под сомнение эффективность его норм. Ведь их несогласованность с нормами того же Кодекса законов о банкротстве может существенно усложнить реализацию соответствующих положений, в том числе — правоприменительную практику. Обращают внимание эксперты и на определенный дисбаланс в правах сторон, поскольку там предоставляется преимущество защите должников независимо от оснований, по которым они не выполнили свои обязательства.

Но председатель Комитета по вопросам финансов и банковской деятельности ВР Даниил Гетманцев, который также является и одним из авторов законопроекта о реструктуризации, не соглашается с тем, что он несправедлив. "Действительно, долги должны платить все. Но должны ли платить долги, которые втрое, вчетверо превышают сумму, которую человек получил? Это компромисс, мучительный компромисс, на который мы должны пойти", — заявил депутат во время первого чтения.

Итак, удастся ли депутатам из профильного комитета избавиться от всех разногласий и станет ли закон реально действующим — мы можем увидеть уже на одном из ближайших внеочередных заседаний ВР.

Читайте также: Забрать квартиру за долги. Почему президент ветировал закон, помогающий застрявшим в валютной ипотеке украинцам