Прострочили кредит - заберуть квартиру: Чому з 1 квітня може початися іпотечний майдан

Верховна Рада намагається завершити більш ніж десятирічну епопею розгрібання "кредитного буму", що відбувся в Україні в другій половині 2000-х і через кризу 2008-го з грандіозним падінням курсу гривні перетворив багатьох позичальників-іпотечників на безнадійних боржників.

Ухвалений у 2019 році Кодекс законів про банкрутство, який мав би розв'язати проблему завислих у боргах громадян, так і не запрацював належним чином через складність і дорожнечу процедури банкрутства. Чи буде успішною нинішня спроба парламенту - розбирається Depo.ua.

Проблема валютних позичальників виникла на грунті стрімкого зростання ринку нерухомості в 2000-х. Тоді ціни на житло зростали настільки швидко, що перекривали всі витрати на обслуговування кредитів. Все це супроводжувалося притоком на український фінансовий ринок великої кількості запозичень, а українські банківські установи іноземні банки розкуповували як гарячі пиріжки. Тоді вони вважали український ринок перспективним і для кожної потужної світової банківської групи вважалося обгрунтованим зайти в Україну і застолбити тут свою частину. Багато українських власників банків тоді дуже вдало реалізовували свій посередній бізнес флагманам банківської індустрії - німецьким, швейцарським, шведським, американським та навіть турецьким фінансовим групам.

На цій хвилі з'явилося чимало українців, які сприйняли бум нерухомості як невпинний і нескінченний потік з рогу достатку. Багато хто вклався у нерухомість: хтось купував квартири на вторинному ринку, а хтось інвестував у новобуди. Хтось хотів заробити, а хтось думав, що настав вдалий момент для покращення власних житлових умов.

Ділки ж з іншого боку на гаслі "буде тільки дорожчати" примудрялися продавати малообізнаним гравцям квадратні метри у ще неіснуючих будинках буквально на етапі котловану. Всі ці угоди часто підкріплювалися іпотечними грошима, які радо видавали банки. Часто навіть не перевіряючи міцність платоспроможності позичальників. Переважно це були саме валютні кредити, оскільки ставки по них були значно меншими, аніж у гривні.

Тож коли у 2008 році сталася іпотечна криза в США, пов'язана з банкрутством монстрів тамтешнього іпотечного кредитування Fannie Mae і Lehman Brothers, потік валюти в Україну раптово зупинився. Відповідно, ринок нерухомості спочатку зупинився, а потім почав стрімко падати. Паралельно з цим падав також і курс гривні до долара. І цей процес перманентно продовжується до цього часу. І фактично американська валюта відносно гривні з 2008 року до нинішнього дня подорожчала у шість разів.

Всі виражені у доларах, євро, франках та інших неукраїнських валютах кредити стали непідйомними, оскільки доходи позичальників як мінімум залишились на тому ж гривневому рівні, що й до кризи. А у багатьох - впали. І армія тих, хто більше не міг обслуговувати свої кредити, стала рости шаленими темпами.

Багато позичальників, особливо тих, хто купував нерухомість з метою спекуляцій, вже позбулися "безцінних" активів. В когось квадратні метри забрали банки, які тоді стрімко зазбиралися на вихід і намагалися забрати бодай щось. Чиюсь іпотеку ті ж банки перепродали іншим фінустановам та колекторам, які продовжували "зачистку". Але найбільш стійкою залишилася група позичальників-іпотечників, чиї кредити потрапили під дію так званого мораторію на стягнення майна, що є заставою по іпотеці і водночас - єдиним житлом позичальників. 

Мораторій, нагадаємо, є предметом окремого закону, який діє вже сім років. Необхідність його запровадження була викликана саме тим, що через економічну кризу і падіння рівня доходів, багато тих, хто вліз у іпотеку, просто не мав більше змоги виплачувати свої кредити.

Було також встановлено, що мораторій скасують тоді, коли вступить в дію новий закон, що тим чи іншим чином врегулює проблемні питання банкрутства і дозволить позичальникам якось реструктуризувати свої кредити з тим, аби зберегти житло і продовжити здійснювати виплати. Загальна площа такого нерухомого житлового майна (об’єкта незавершеного житлового будівництва) не перевищує 140 квадратних метрів для квартири та 250 квадратних метрів для житлового будинку. Таким законом став Кодекс законів про банкрутство, який набув чинності минулої осені. Але сам мораторій у перехідних положеннях зберігав свою дію ще протягом року - до 21 жовтня 2020го. І восени минулого року депутати продовжили його дію ще на півроку - до 1 квітня 2021 року.

Отже за тиждень мораторій втратить свою силу і банки та інші фінансові установи можуть активізувати процедури стягнення, які були призупинені останні 7 років переважно на рівні виконавчих служб.

Проте до цього часу зобов'язання законодавця щодо механізмів притомної реструктуризації кредитів так і не було виконано, якщо не брати до уваги недіючий Кодекс про банкрутство. Тож тепер парламентарі намагаються сісти у останній вагон і в авральному режимі вирішити питання. Звісно, однією з мотивацій влади є попередження появи на телеекранах картинки, де родини силоміць викидають з квартир і будинків. 

Отже на сьогодні актуальним є законопроект №4475, який минулого тижня пройшов перше читання і повернувся у профільний комітет на доопрацювання. Цей проект, шляхом внесення змін у закон "Про споживче кредитування" передбачає, що реструктуризація валютних кредитів стане обов'язковою. Тіло кредиту та нараховані проценти будуть переведені у гривню по курсу, що діятиме на момент реструктуризації, а неустойку - спишуть. Двома супроводжуючими законопроектами (№4398 та №4399) позичальників звільнять від уплати податку на доход від прощених кредитів та уточнено процедуру реструктуризації.

Для позичальників не надто приємною може виглядати те, що кредити переводяться по сьогоднішньому курсу, оскільки первісні суми тіла кредиту та нараховані відсотки зростуть у шість разів відносно до тих сум, які були гривневим еквівалентом у момент оформлення позики.

Проте є й кілька переваг, які дозволять виплачувати реструктуризовані кредити протяг наступних десяти років. А суми виплат будуть адекватно прив'язані до рівня доходів.

Ще одним плюсом для значної кількості позичальників є норма, яку можна зрозуміти як намір законодавця списати різницю між тим, що зафіксовано в іпотечному і кредитному договорах і тим, скільки реально заплатили за цей кредит банки, факторингові та інші фінансові та колекторські компанії, які перекуповували кредити у тих фінустанов, що залишали ринок і терміново продавали свої активи. Почасти суми, за які продавали кредитні зобов'язання, є в десятки разів меншими від сум кредитів. Тож якщо ця норма реально запрацює, багатьом "перепроданим" позичальникам не доведеться гасити повні суми кредитів, а доведеться повернути скупникам лише те, що вони реально за цей кредит заплатили первісному кредитору.

Проте всі ці перспективи розбиваються об запобіжник, який чи то свідомо, чи то з недолугості автори законопроекту включили в документ. І який робить цей закон рівно настільки ж непрацюючим, наскільки непрацюючим є Кодекс про банкрутство. Як пояснюють юристи, відповідно до законопроекту цій обіцяній обов'язковій реструктуризації підлягають кредити на житло, видані в іноземній валюті лише у випадку, якщо на момент вступу в дію цього закону термін оплати по цьому кредиту не настав. Але майже всі зобов'язання, про які йдеться, прострочені. Тож такі кредитори не матимуть права на реструктуризацію.

На думку Кравця, цей законопроект не запрацює, якщо не виключити це обмеження. Також він називає недоцільним переведення кредитів у гривню по сьогоднішньому високому курсу. 

Є зауваження до якості законопроекту і у Головного науково-експертного управління управління Верховної Ради, яке ставить під сумнів ефективність його норм. Адже їх неузгодженість з нормами того ж Кодексу законів про банкрутство може суттєво ускладнити реалізацію відповідних положень, в тому числі - правозастосовчу практику. Звертають увагу експерти і на певний дисбаланс у правах сторін, оскільки там надається перевага захисту боржників незалежно від підстав, з яких вони не виконали свої зобов’язання.

Але голова Комітету з питань фінансів і банківської діяльності ВР Данило Гетьманцев, який також є й одним з авторів законопроекту про реструктуризацію, не погоджується, що він є несправедливим. "Дійсно, борги повинні сплачувати всі. Але чи повинні сплачувати борги, які втричі, вчетверо перевищують суму, яку людина отримала? Це компроміс, болісний компроміс, на який ми повинні піти", - заявив депутат під час першого читання.

Отже, чи вдасться депутатам з профільного комітету позбутись всіх суперечностей, і чи стане закон реально діючим - ми можемо побачити вже на одному з найближчих позачергових засідань ВР.

Читайте також: Забрати квартиру за борги. Чому президент заветував закон, що допомагає застряглим у валютній іпотеці українцям