Ипотека под 7%: Как государство под предлогом защиты украинцев без жилья будет помогать застройщикам

Что это за программа и для кого она на самом деле доступна — выяснял Depo.ua.

Чтобы донести до читателя максимально точную информацию, мы отправили запросы в государственные органы со следующими вопросами:

• каким документом утверждена и на основании чего будет реализовываться указанная программа;
• через какое государственное учреждение программа будет реализовываться (существующее — Госполодежьжилье, Государственное ипотечное учреждение, или новое)
• механизм реализации программы для граждан, критерии участия различных категорий граждан в программе;
• какие источники финансирования программы, предусмотрены ли соответствующие расходы в Государственном бюджете Украины на 2021 год;
• какие источники и риски финансирования данной программы на последующие годы;
• означает ли начало реализации данной программы прекращение программы ипотечного банковского кредитования под 10% годовых и (или) отказ государства от финансирования существующих государственных жилищных программ.

Не программа, а порядок, который могут менять и дальше

Ответы мы получили не на все вопросы. Офис президента переадресовал нас в Кабмин. В Министерстве развития общин и территорий Украины ответили, что "ипотека под 7%" — не их детище, и направили в Минфин в качестве главного ее разработчика. В свою очередь в Министерстве финансов сообщили Depo.ua: механизм удешевления стоимости ипотеки за счет государственной поддержки установлен Порядком, утвержденным постановлением Кабинета министров от 24 января 2020 №28 "О предоставлении финансовой государственной поддержки".

Уже через три дня другим постановлением правительства в этот документ внесли изменения (следовательно ключевым документом в ипотечной программе является постановление КМУ №63 от 27 января 2021 года, которое можно изучить на правительственном портале). Но это еще не конец истории с переписыванием: 15 февраля на очередном правительственном заседании ... постановление изменили в третий раз, внесли в него существенные правки, о сути которых расскажем далее.

По словам знатоков кабминовской "кухни", условия ипотеки правительство принимало без предварительного внесения и надлежащего изучения, в формате "чистого листа" или концепции, которую в дальнейшем чиновники наполняют смыслом. Своеобразная практика управления. Еще одно замечание: проект ипотеки под 7% создан, цитируем постановление КМУ, "с целью обеспечения выполнения Закона Украины от 5 июля 2012 № 5059-VI" О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия ипотечному кредитованию ". То есть речь идет о осовременивании одного из предвыборных обещаний тогдашнего президента Виктора Януковича о доступном жилье для граждан. Это так, между прочим.

Причем выполнение специфическое, ведь "ипотеку 7%" нет оснований называть государственной программой. Она не содержит ряда признаков такой программы: цели, четких сроков, прогноза результатов ее реализации, государственных гарантий финансирования и тому подобное. В данном случае речь идет именно о Порядке, который можно будет менять, как заблагорассудится если не нынешней власти, то ее преемникам.

А теперь наконец перейдем к сути предложения, которое нынешняя власть сделала украинцам.

Сколько квартир смогут приобрести украинцы в ипотеку 7%

Финансирование "ипотеки под 7%" будет происходить за счет средств государственного бюджета Украины (бюджетная программа 3501540 "Обеспечение функционирования Фонда развития предпринимательства"). Госбюджет на 2021 год предусматривает соответствующие расходы в объеме 2 млрд грн. Это из ответа Министерства финансов на запрос Depo.ua.

То есть деньги на жилищные кредиты будут оттуда же, откуда и средства для поддержки бизнеса. Исполнителем ипотечной программы определен Фонд развития предпринимательства — именно он будет компенсировать заемщикам проценты по ипотеке до уровня 7%. Этот Фонд еще с 2020 года занимается другим распиаренный детищем команды Владимира Зеленского, программой поддержки бизнеса "Доступные кредиты "5-7-9%". 2 млрд грн, считают в правительстве, должно хватить и для предпринимателей, и на удешевление ипотеки.

Сколько из этого общего котла пойдет на рынок жилья, а сколько недодадут малому и среднему бизнесу, непонятно. Еще раз повторим, ни одним официальным документом не зафиксирован объем средств, которые в конечном итоге направлены на ипотеку. Пока можем принять во внимание разве что заявление заместителя министра финансов Юрия Драганчука, который говорит, что на стимулирование рынка ипотеки в этом году выделят 300 млн грн.

Достаточно ли этой суммы?

Сделаем приблизительный расчет. Для этого возьмем ипотечный кредит в 1 млн грн и среднюю банковскую ставку на первичном рынке (по данным Нацбанка) в 16,9% годовых. Заемщик будет платить 7%, поэтому государство будет компенсировать ему разницу в процентных ставках, которая в нашем примере составляет 9,9% (16,9% -7%). Это около 100 тыс. грн на одного такого заемщика в год. При таких условиях речь может идти о приблизительно 3 тысячах квартир, которые в 2021 году смогут приобрести граждане благодаря проекту Зеленского-Шмыгаля.

На фоне сотен тысяч семей, ощущающих нужду в собственном жилье, — капля в море. Да и не факт, что на ипотеку направят все 300 млн грн — одеяло размером в 2 млрд грн точно будут перетягивать весь год. Никто не гарантирует, что послезавтра у нас не возникнет какая-то очередная проблема с наполнением бюджета, особенно на фоне отсутствия результата в переговорах с МВФ? Так стоит ли удивляться, когда по итогам этого года ипотечных кредитов под 7% будет выдано еще меньше приведенных расчетов.

Условия ипотеки под 7% — сколько придется заплатить сразу

Следующий вопрос: много ли граждан, которые не в состоянии самостоятельно приобрести себе жилье, смогут воспользоваться этой помощью от правительства. Ведь условия могут быть таковы, что человек со скромным достатком просто не потянет.

Максимальная стоимость недвижимости, которую можно приобрести в льготный кредит, — 2,5 млн грн. Самая большая сумма кредита составит 2 млн грн, срок ипотеки — до 20 лет. Сразу нужно будет выложить 15% стоимости квартиры в качестве первого взноса, и уже поэтому по карману это удовольствие далеко не каждой семье.

Кредиторы, то есть банки, в договоре с клиентом установят свою, выше чем 7% ставку, размер которой определят по формуле. В ее основе лежит депозитный индекс "UIRD — 12 месяцев" (средняя ставка по годовым депозитам в гривне, ежедневно обновляется на сайте Нацбанка). К текущей величине этого индекса банк добавит 4,5% годовых на сданное жилье (квартира, дом), не старше трех лет (первоначально в постановлении был прописан срок пять лет, но его сократили), и 7% "допишут" на недвижимость, которая не сдана в эксплуатацию. Разницу ставок между банковской и 7% как раз и будет компенсировать государство.

Кто будет осуществлять отбор застройщиков, у которых можно будет купить квартиру в такой кредит — в постановлении правительства не сказано. Это может означать, что банки по своему усмотрению или из своих интересов будут указывать на компании, в жилых объектах которых человек сможет взять кредит.

Кто сможет воспользоваться ипотекой 7%

Сначала в правительстве говорили, что получателем "ипотеки 7%" имеют шанс стать семьи, которые соответствуют определенным критериям (те, кто находится на квартирном учете, является молодой семьей, внутренним переселенцем, ученым, педагогом, медиком или бюджетником, имеет в собственности жилье площадью до 13,65 кв. м на члена семьи, живет в общежитии, аварийных и ветхих домах). Но 15 февраля, по предложению Минфина, Кабмин неожиданно взял и отменил свое предыдущее решение. Теперь круг потенциальных претендентов на государственную ипотеку под 7% существенно расширен. Откажут тем, кто имеет в собственности жилье или вложился в новостройку, если общая площадь превышает 50 кв. м на одинокого гражданина или семью из двух человек и 20 кв. м — на каждого следующего члена семьи.

Новый подход будет применяться и к доходам потенциальных заемщиков: их и членов их семьи среднемесячный чистый денежный доход за последние 6 месяцев не должен быть больше 10 (а до изменений — 5) размеров средней месячной зарплаты в регионе, где расположено ипотечное жилье (учитываются данные Госкомстата). Что означает эта цифра? В декабря 2020 года средняя зарплата в Киеве составила 21812 грн. То есть на "социальную" ипотеку в столице теперь может претендовать человек, который "по-белому" зарабатывает в 218 120 грн в месяц. Прямо скажем, далеко не каждая семья похвастается такими доходами, да еще и легально получаемыми. А вот с противоположной стороны к платежеспособности потенциального заемщика пристально присматриваться банк: он потребует от будущего клиента дохода, размер которого позволит платить кредит в полном размере, а не 7%. Потому знать, компенсировать государство разницу в ставках завтра....

Действует и ограничения по площади жилья в ипотеку — не более 50 кв. м общей площади на одинокого гражданина или семью из двух человек плюс 20 кв. м. на каждого следующего члена семьи. При этом ставка в 7% начисляется только на нормативную площадь. За каждый метр превышения заплатите на общих основаниях.

Гарантии льготной ставки

Очень важно для тех, кто берет ипотеку, знать, будет ли начисляться клиенту льготная ставка в 7% на весь период кредитования. С одной стороны, правительственное постановление гарантирует действие проекта на весь срок кредита, до 20 лет, с сохранением ставки в 7% годовых.

Но стоит обратить внимание на то, что расходы на эту программу не являются защищенным расходам государственного бюджета.

То есть в условиях любого бюджетного кризиса власти могут "очень поблагодарить" всех, кто им доверился, и отказаться от компенсации банковских процентов. Тогда семья останется один на один с теми процентами, которые по ипотечному кредиту установил ее банк. Ведь кредитное соглашение получатель подписывает именно с банком, именно ему и средства возвращает.

Какую квартиру можно взять в ипотеку под 7%

Предостережения возникают после ознакомления с требованиями к жилью, которое семьи смогут купить в кредит.

Оформить ипотеку можно не на любой дом: привлечь к программе правительство хочет квартиры на первичном рынке, а если вас заинтересует сданный в эксплуатацию дом, то кредит на льготных условиях государство даст только на жилье, принятое в эксплуатацию не ранее чем три года назад. То есть это фактически самый дорогой сегмент жилья. И после запуска льготной ипотеки цены могут еще вырасти: ограничений по максимальной цене квадратного метра правительство не определило.

Еще раз вопрос: такие условия точно для социально незащищенных?

Следующий странный факт: категории жилья, допущенные к участию ипотечном кредитовании под 7%, отсутствуют в трех областях: Донецкой, Луганской и Кировоградской.

Проценты по льготной ипотеке действительно одни из самых низких в Украине. Но и здесь ежемесячная выплата составит тысячи гривен, которые потянет не каждая семья (особенно если мы вспомним, что льготную ипотеку дадут гражданам только с небольшими доходами). Откровением для потенциального заемщика может стать и размер переплаты по условиям кредита.

Поэтому даже 7% ипотеки останутся неприступной крепостью для тех категорий граждан, на которые она, собственно, была рассчитана: переселенцев, бюджетников, большинство молодых украинцев ... Выход для них, это более удобные условия других государственных программ. Там и условия ниже, и проценты платить нужно далеко не всем заемщикам (скажем, семьям с детьми — не нужно). Единственное "но": средств на эти программы в государственном бюджете последние лет шесть практически не предусматривают ... А ведь речь идет именно о социальных программах, каковой ипотека под 7% точно не является.

"Воспользоваться государственной поддержкой и получить льготную ипотеку под 7% смогут те, кто и без этой помощи нормально себя чувствует, а люди, реально нуждающиеся в поддержке для покупки собственного жилья, останутся за бортом", — написал на своей странице в фейсбуке эксперт по вопросам градостроительства Георгий Могильный.

Да и тем, кто зарабатывает достаточно, не так просто будет взять льготный кредит на квартиру в доме, который еще строится. Банки неохотно кредитуют первичный рынок: схемы финансирования строительства здесь запутанные, сам рынок непрозрачен. Есть большие вопросы к финансовой устойчивости большинства застройщиков. Сроки введения в эксплуатацию домов переносятся, а проекты замораживаются.

Еще одна проблема — низкий уровень защиты прав кредиторов. В некоторых ситуациях банк не имеет возможности реализовать свои законные требования к заемщику. Продолжает действовать и популистский мораторий на взыскание валютной ипотеки, который создает дополнительный фактор, сдерживающий банковские учреждения в желании кредитовать население и заставляющий их ставить жесткие критерии соответствия для потенциальных пользователей ипотеки. Далеко не каждый украинец сможет этим требованиям соответствовать.

Украинцам без жилья или застройщикам: Кому больше поможет эта программа ипотеки

Ожидать значительного роста объемов ипотечных кредитов после внедрения правительственной инициативы не стоит. Суммы, о которых сейчас идет речь, — лишь капля в море: соотношение ипотеки к ВВП в Украине едва достигает 0,7% — уровень далек от европейского.

Но вместо того, чтобы навести порядок в жилищном законодательстве и сферах, имеющих к этому отношение, правительство создает все новые учреждения в жилищной сфере. К Государственному ипотечному учреждению, Государственному фонду содействия молодежному жилищному строительству перед самым новым годом решением Кабмина Шмыгаля добавилась созданная Минфином "Украинская финансовая жилищная компания". Какой будет роль этой "прокладки" в обеспечении жильем украинцев — пока не известно. Стоит ли повторять ошибки "реформы" Государственной архитектурно-строительной инспекции и на месте одного ведомства плодить три, чтобы потом вернуть все в исходное состояние?

Премьер Денис Шмыгаль рапортует о скором запуске ипотеки под 7% и о том, как теперь украинцы друг за другом вселяться в собственные квартиры. Говорит про мощный стимул строительству, в том числе — в регионах. Но и здесь есть большие сомнения в реалистичности заявлений главы правительства. Для отрасли обещанные деньги — не такая уж и большая сумма. За счет ипотеки в Украине финансируется менее 5% сделок по покупке жилья.

В Нацбанке ставят цель увеличить долю ипотеки в ВВП Украины до 2% к 2024 году, как это заявляет глава НБУ Кирилл Шевченко. Но не за счет же ущемления возможностей далеко не самых богатых украинцев это стоит делать? Потому что пока именно такое впечатление и складывается у специалистов и экспертов. Сначала государству следует решить ряд вопросов на уровне законодательства. Без этого сегодня менее 10 банков в стране готовы кредитовать покупку жилья 88% сделок (на 3,3 млрд грн) за 2020 год заключили пять банков, сообщили в Нацбанке Украины.

С другой стороны, даже небольшой объем дополнительного финансирования оживит строительный рынок — но одновременно с настоящим реформированием отрасли. Но это интерес строителей. По мнению Могильного

"Главная цель "доступной ипотеки 7%" - финансовая поддержка за счет государства отдельных влиятельных застройщиков, которые зарабатывают на процессе строительства жилья".

Эксперт обратил внимание на интересный момент: 27 января Минфин обнародовал инфографику по упомянутому постановлению Кабмина, где речь шла о домах, построенных до 2015 года включительно. Но через несколько дней документ "доработали", вдвое уменьшив максимальный разрешенный возраст жилья. "То есть льготную ипотеку дают для того, чтобы эти деньги попали:

- застройщикам, которые сейчас строят жилье;

- застройщикам, которые распродают неликвидные остатки в построенных в течение последних 3-4 года домах;

- профессиональным инвесторам, которые зарабатывают на инвестициях в строительство — вкладывают деньги в котлован, а затем продают квартиру с прибылью после ввода в эксплуатацию (и эти деньги профессиональный инвестор понесет застройщику вкладывать в котлован). Обеспечение жильем тех, у кого есть потребность — лишь побочный продукт "льготной ипотеки", — делает вывод Могильный.

Такой вот неоднозначной вышла очередная схема компенсации процентов по ипотеке в исполнении ЗЕ! Команды. Ее уже подают как победу, но она точно не станет причиной значительного роста отечественного рынка жилья в кредит. Тем не менее, есть определенная прослойка украинцев, которым инициатива Зеленского-Шмыгаля будет довольно выгодной. Остальные же, услышав о чудесной программе ипотеки 7% и ознакомившись с условиями, скорее решат, что над ними решили посмеяться.