Ипотека под 7%: Как государство под предлогом защиты украинцев без жилья будет помогать застройщикам

В марте должны запустить государственную программу доступной ипотеки под 7%, чтобы небогатые украинцы, которые до сих пор не имеют собственного жилья, могли его наконец приобрести. Но условия этой программы пока таковы, что она выглядит помощью скорее для застройщиков, ведь приобрести на льготных условиях можно будет только новое жилье. Вообще такое, которое еще строится. Да и здесь гарантий для простого украинца, что его не "кинут на бабки" — почти никаких

Политический обозреватель, журналист отдела «Власть»
Ипотека под 7%: Как государство под пред…
Типичный недострой в Киеве. Фото: Depo.ua

Что это за программа и для кого она на самом деле доступна — выяснял Depo.ua.

Чтобы донести до читателя максимально точную информацию, мы отправили запросы в государственные органы со следующими вопросами:

  • каким документом утверждена и на основании чего будет реализовываться указанная программа;
  • через какое государственное учреждение программа будет реализовываться (существующее — Госполодежьжилье, Государственное ипотечное учреждение, или новое)
  • механизм реализации программы для граждан, критерии участия различных категорий граждан в программе;
  • какие источники финансирования программы, предусмотрены ли соответствующие расходы в Государственном бюджете Украины на 2021 год;
  • какие источники и риски финансирования данной программы на последующие годы;
  • означает ли начало реализации данной программы прекращение программы ипотечного банковского кредитования под 10% годовых и (или) отказ государства от финансирования существующих государственных жилищных программ.

Не программа, а порядок, который могут менять и дальше

Ответы мы получили не на все вопросы. Офис президента переадресовал нас в Кабмин. В Министерстве развития общин и территорий Украины ответили, что "ипотека под 7%" — не их детище, и направили в Минфин в качестве главного ее разработчика. В свою очередь в Министерстве финансов сообщили Depo.ua: механизм удешевления стоимости ипотеки за счет государственной поддержки установлен Порядком, утвержденным постановлением Кабинета министров от 24 января 2020 №28 "О предоставлении финансовой государственной поддержки".

Уже через три дня другим постановлением правительства в этот документ внесли изменения (следовательно ключевым документом в ипотечной программе является постановление КМУ №63 от 27 января 2021 года, которое можно изучить на правительственном портале). Но это еще не конец истории с переписыванием: 15 февраля на очередном правительственном заседании ... постановление изменили в третий раз, внесли в него существенные правки, о сути которых расскажем далее.

По словам знатоков кабминовской "кухни", условия ипотеки правительство принимало без предварительного внесения и надлежащего изучения, в формате "чистого листа" или концепции, которую в дальнейшем чиновники наполняют смыслом. Своеобразная практика управления. Еще одно замечание: проект ипотеки под 7% создан, цитируем постановление КМУ, "с целью обеспечения выполнения Закона Украины от 5 июля 2012 № 5059-VI" О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия ипотечному кредитованию ". То есть речь идет о осовременивании одного из предвыборных обещаний тогдашнего президента Виктора Януковича о доступном жилье для граждан. Это так, между прочим.

Причем выполнение специфическое, ведь "ипотеку 7%" нет оснований называть государственной программой. Она не содержит ряда признаков такой программы: цели, четких сроков, прогноза результатов ее реализации, государственных гарантий финансирования и тому подобное. В данном случае речь идет именно о Порядке, который можно будет менять, как заблагорассудится если не нынешней власти, то ее преемникам.

А теперь наконец перейдем к сути предложения, которое нынешняя власть сделала украинцам.

Сколько квартир смогут приобрести украинцы в ипотеку 7%

Финансирование "ипотеки под 7%" будет происходить за счет средств государственного бюджета Украины (бюджетная программа 3501540 "Обеспечение функционирования Фонда развития предпринимательства"). Госбюджет на 2021 год предусматривает соответствующие расходы в объеме 2 млрд грн. Это из ответа Министерства финансов на запрос Depo.ua.

То есть деньги на жилищные кредиты будут оттуда же, откуда и средства для поддержки бизнеса. Исполнителем ипотечной программы определен Фонд развития предпринимательства — именно он будет компенсировать заемщикам проценты по ипотеке до уровня 7%. Этот Фонд еще с 2020 года занимается другим распиаренный детищем команды Владимира Зеленского, программой поддержки бизнеса "Доступные кредиты "5-7-9%". 2 млрд грн, считают в правительстве, должно хватить и для предпринимателей, и на удешевление ипотеки.

Сколько из этого общего котла пойдет на рынок жилья, а сколько недодадут малому и среднему бизнесу, непонятно. Еще раз повторим, ни одним официальным документом не зафиксирован объем средств, которые в конечном итоге направлены на ипотеку. Пока можем принять во внимание разве что заявление заместителя министра финансов Юрия Драганчука, который говорит, что на стимулирование рынка ипотеки в этом году выделят 300 млн грн.

Достаточно ли этой суммы?

Сделаем приблизительный расчет. Для этого возьмем ипотечный кредит в 1 млн грн и среднюю банковскую ставку на первичном рынке (по данным Нацбанка) в 16,9% годовых. Заемщик будет платить 7%, поэтому государство будет компенсировать ему разницу в процентных ставках, которая в нашем примере составляет 9,9% (16,9% -7%). Это около 100 тыс. грн на одного такого заемщика в год. При таких условиях речь может идти о приблизительно 3 тысячах квартир, которые в 2021 году смогут приобрести граждане благодаря проекту Зеленского-Шмыгаля.

На фоне сотен тысяч семей, ощущающих нужду в собственном жилье, — капля в море. Да и не факт, что на ипотеку направят все 300 млн грн — одеяло размером в 2 млрд грн точно будут перетягивать весь год. Никто не гарантирует, что послезавтра у нас не возникнет какая-то очередная проблема с наполнением бюджета, особенно на фоне отсутствия результата в переговорах с МВФ? Так стоит ли удивляться, когда по итогам этого года ипотечных кредитов под 7% будет выдано еще меньше приведенных расчетов.

Условия ипотеки под 7% — сколько придется заплатить сразу

Следующий вопрос: много ли граждан, которые не в состоянии самостоятельно приобрести себе жилье, смогут воспользоваться этой помощью от правительства. Ведь условия могут быть таковы, что человек со скромным достатком просто не потянет.

Максимальная стоимость недвижимости, которую можно приобрести в льготный кредит, — 2,5 млн грн. Самая большая сумма кредита составит 2 млн грн, срок ипотеки — до 20 лет. Сразу нужно будет выложить 15% стоимости квартиры в качестве первого взноса, и уже поэтому по карману это удовольствие далеко не каждой семье.

Кредиторы, то есть банки, в договоре с клиентом установят свою, выше чем 7% ставку, размер которой определят по формуле. В ее основе лежит депозитный индекс "UIRD — 12 месяцев" (средняя ставка по годовым депозитам в гривне, ежедневно обновляется на сайте Нацбанка). К текущей величине этого индекса банк добавит 4,5% годовых на сданное жилье (квартира, дом), не старше трех лет (первоначально в постановлении был прописан срок пять лет, но его сократили), и 7% "допишут" на недвижимость, которая не сдана в эксплуатацию. Разницу ставок между банковской и 7% как раз и будет компенсировать государство.

Кто будет осуществлять отбор застройщиков, у которых можно будет купить квартиру в такой кредит — в постановлении правительства не сказано. Это может означать, что банки по своему усмотрению или из своих интересов будут указывать на компании, в жилых объектах которых человек сможет взять кредит.

Кто сможет воспользоваться ипотекой 7%

Сначала в правительстве говорили, что получателем "ипотеки 7%" имеют шанс стать семьи, которые соответствуют определенным критериям (те, кто находится на квартирном учете, является молодой семьей, внутренним переселенцем, ученым, педагогом, медиком или бюджетником, имеет в собственности жилье площадью до 13,65 кв. м на члена семьи, живет в общежитии, аварийных и ветхих домах). Но 15 февраля, по предложению Минфина, Кабмин неожиданно взял и отменил свое предыдущее решение. Теперь круг потенциальных претендентов на государственную ипотеку под 7% существенно расширен. Откажут тем, кто имеет в собственности жилье или вложился в новостройку, если общая площадь превышает 50 кв. м на одинокого гражданина или семью из двух человек и 20 кв. м — на каждого следующего члена семьи.

Новый подход будет применяться и к доходам потенциальных заемщиков: их и членов их семьи среднемесячный чистый денежный доход за последние 6 месяцев не должен быть больше 10 (а до изменений — 5) размеров средней месячной зарплаты в регионе, где расположено ипотечное жилье (учитываются данные Госкомстата). Что означает эта цифра? В декабря 2020 года средняя зарплата в Киеве составила 21812 грн. То есть на "социальную" ипотеку в столице теперь может претендовать человек, который "по-белому" зарабатывает в 218 120 грн в месяц. Прямо скажем, далеко не каждая семья похвастается такими доходами, да еще и легально получаемыми. А вот с противоположной стороны к платежеспособности потенциального заемщика пристально присматриваться банк: он потребует от будущего клиента дохода, размер которого позволит платить кредит в полном размере, а не 7%. Потому знать, компенсировать государство разницу в ставках завтра....

Действует и ограничения по площади жилья в ипотеку — не более 50 кв. м общей площади на одинокого гражданина или семью из двух человек плюс 20 кв. м. на каждого следующего члена семьи. При этом ставка в 7% начисляется только на нормативную площадь. За каждый метр превышения заплатите на общих основаниях.

Гарантии льготной ставки

Очень важно для тех, кто берет ипотеку, знать, будет ли начисляться клиенту льготная ставка в 7% на весь период кредитования. С одной стороны, правительственное постановление гарантирует действие проекта на весь срок кредита, до 20 лет, с сохранением ставки в 7% годовых.

Но стоит обратить внимание на то, что расходы на эту программу не являются защищенным расходам государственного бюджета.

То есть в условиях любого бюджетного кризиса власти могут "очень поблагодарить" всех, кто им доверился, и отказаться от компенсации банковских процентов. Тогда семья останется один на один с теми процентами, которые по ипотечному кредиту установил ее банк. Ведь кредитное соглашение получатель подписывает именно с банком, именно ему и средства возвращает.

Какую квартиру можно взять в ипотеку под 7%

Предостережения возникают после ознакомления с требованиями к жилью, которое семьи смогут купить в кредит.

Оформить ипотеку можно не на любой дом: привлечь к программе правительство хочет квартиры на первичном рынке, а если вас заинтересует сданный в эксплуатацию дом, то кредит на льготных условиях государство даст только на жилье, принятое в эксплуатацию не ранее чем три года назад. То есть это фактически самый дорогой сегмент жилья. И после запуска льготной ипотеки цены могут еще вырасти: ограничений по максимальной цене квадратного метра правительство не определило.

Еще раз вопрос: такие условия точно для социально незащищенных?

Следующий странный факт: категории жилья, допущенные к участию ипотечном кредитовании под 7%, отсутствуют в трех областях: Донецкой, Луганской и Кировоградской.

Проценты по льготной ипотеке действительно одни из самых низких в Украине. Но и здесь ежемесячная выплата составит тысячи гривен, которые потянет не каждая семья (особенно если мы вспомним, что льготную ипотеку дадут гражданам только с небольшими доходами). Откровением для потенциального заемщика может стать и размер переплаты по условиям кредита.

Поэтому даже 7% ипотеки останутся неприступной крепостью для тех категорий граждан, на которые она, собственно, была рассчитана: переселенцев, бюджетников, большинство молодых украинцев ... Выход для них, это более удобные условия других государственных программ. Там и условия ниже, и проценты платить нужно далеко не всем заемщикам (скажем, семьям с детьми — не нужно). Единственное "но": средств на эти программы в государственном бюджете последние лет шесть практически не предусматривают ... А ведь речь идет именно о социальных программах, каковой ипотека под 7% точно не является.

"Воспользоваться государственной поддержкой и получить льготную ипотеку под 7% смогут те, кто и без этой помощи нормально себя чувствует, а люди, реально нуждающиеся в поддержке для покупки собственного жилья, останутся за бортом", — написал на своей странице в фейсбуке эксперт по вопросам градостроительства Георгий Могильный.

Да и тем, кто зарабатывает достаточно, не так просто будет взять льготный кредит на квартиру в доме, который еще строится. Банки неохотно кредитуют первичный рынок: схемы финансирования строительства здесь запутанные, сам рынок непрозрачен. Есть большие вопросы к финансовой устойчивости большинства застройщиков. Сроки введения в эксплуатацию домов переносятся, а проекты замораживаются.

Еще одна проблема — низкий уровень защиты прав кредиторов. В некоторых ситуациях банк не имеет возможности реализовать свои законные требования к заемщику. Продолжает действовать и популистский мораторий на взыскание валютной ипотеки, который создает дополнительный фактор, сдерживающий банковские учреждения в желании кредитовать население и заставляющий их ставить жесткие критерии соответствия для потенциальных пользователей ипотеки. Далеко не каждый украинец сможет этим требованиям соответствовать.

Украинцам без жилья или застройщикам: Кому больше поможет эта программа ипотеки

Ожидать значительного роста объемов ипотечных кредитов после внедрения правительственной инициативы не стоит. Суммы, о которых сейчас идет речь, — лишь капля в море: соотношение ипотеки к ВВП в Украине едва достигает 0,7% — уровень далек от европейского.

Но вместо того, чтобы навести порядок в жилищном законодательстве и сферах, имеющих к этому отношение, правительство создает все новые учреждения в жилищной сфере. К Государственному ипотечному учреждению, Государственному фонду содействия молодежному жилищному строительству перед самым новым годом решением Кабмина Шмыгаля добавилась созданная Минфином "Украинская финансовая жилищная компания". Какой будет роль этой "прокладки" в обеспечении жильем украинцев — пока не известно. Стоит ли повторять ошибки "реформы" Государственной архитектурно-строительной инспекции и на месте одного ведомства плодить три, чтобы потом вернуть все в исходное состояние?

Премьер Денис Шмыгаль рапортует о скором запуске ипотеки под 7% и о том, как теперь украинцы друг за другом вселяться в собственные квартиры. Говорит про мощный стимул строительству, в том числе — в регионах. Но и здесь есть большие сомнения в реалистичности заявлений главы правительства. Для отрасли обещанные деньги — не такая уж и большая сумма. За счет ипотеки в Украине финансируется менее 5% сделок по покупке жилья.

В Нацбанке ставят цель увеличить долю ипотеки в ВВП Украины до 2% к 2024 году, как это заявляет глава НБУ Кирилл Шевченко. Но не за счет же ущемления возможностей далеко не самых богатых украинцев это стоит делать? Потому что пока именно такое впечатление и складывается у специалистов и экспертов. Сначала государству следует решить ряд вопросов на уровне законодательства. Без этого сегодня менее 10 банков в стране готовы кредитовать покупку жилья 88% сделок (на 3,3 млрд грн) за 2020 год заключили пять банков, сообщили в Нацбанке Украины.

С другой стороны, даже небольшой объем дополнительного финансирования оживит строительный рынок — но одновременно с настоящим реформированием отрасли. Но это интерес строителей. По мнению Могильного

"Главная цель "доступной ипотеки 7%" - финансовая поддержка за счет государства отдельных влиятельных застройщиков, которые зарабатывают на процессе строительства жилья".

Эксперт обратил внимание на интересный момент: 27 января Минфин обнародовал инфографику по упомянутому постановлению Кабмина, где речь шла о домах, построенных до 2015 года включительно. Но через несколько дней документ "доработали", вдвое уменьшив максимальный разрешенный возраст жилья. "То есть льготную ипотеку дают для того, чтобы эти деньги попали:

- застройщикам, которые сейчас строят жилье;

- застройщикам, которые распродают неликвидные остатки в построенных в течение последних 3-4 года домах;

- профессиональным инвесторам, которые зарабатывают на инвестициях в строительство — вкладывают деньги в котлован, а затем продают квартиру с прибылью после ввода в эксплуатацию (и эти деньги профессиональный инвестор понесет застройщику вкладывать в котлован). Обеспечение жильем тех, у кого есть потребность — лишь побочный продукт "льготной ипотеки", — делает вывод Могильный.

Такой вот неоднозначной вышла очередная схема компенсации процентов по ипотеке в исполнении ЗЕ! Команды. Ее уже подают как победу, но она точно не станет причиной значительного роста отечественного рынка жилья в кредит. Тем не менее, есть определенная прослойка украинцев, которым инициатива Зеленского-Шмыгаля будет довольно выгодной. Остальные же, услышав о чудесной программе ипотеки 7% и ознакомившись с условиями, скорее решат, что над ними решили посмеяться.

Больше новостей о событиях в Украине и мире на Depo.ua

Все новости на одном канале в Google News

Следите за новостями в Телеграм

Подписывайтесь на нашу страницу Facebook

data-matched-content-rows-num=1 data-matched-content-columns-num=4 data-matched-content-ui-type="image_stacked"