Життя в умовах форс-мажору: Чи мусять орендарі платити за квартири, з яких їх вигнала війна

В Україні вартість оренди чи купівлі нерухомості була майже незмінна протягом останніх чотирьох місяців. Серйозних аргументів для підняття чи знецінювання житла не виникало – ні через природні фактори, ні через геополітичні. Однак 24 лютого змінило життя мільйонів, щойно вони почули слова "На нас напав путін". Тоді ринок нерухомості наче як не зазнав серйозних змін – бодай тому, що на нього, плануючи тимчасовий маршрут для від’їзду в безпечніші регіони, не особливо зважали. Питання продажу чи купівлі житла стало другорядним. 

Однак щойно рашисти почали трощити перші житлові будинки, власники квартир створили першу хвилю попиту на продаж – коли дозволили ріелторам продавати майно за меншу вартість та йти назустріч потенційним покупцям. Друга хвиля настала пізніше,  коли окупанти почали руйнувати багатоквартирні будинки. Тоді власники вирішили продати квартири й за значно менші кошти, аби отримати будь-які гроші, а не просто мати документи на зруйновану "коробку". 

Ріелтор Станіслав Квач розповідає журналістам Depo.ua, що зараз на ринку нерухомості Києва, Дніпра, Харкова та інших великих міст (окрім західної частини України) спостерігається відносна тиша. Здебільшого тому, що продаж житла нині не на часі – через нестабільну економічну ситуацію надто малий відсоток людей погодиться купити квартиру навіть зі знижкою. Тим більше в містах, де відбуваються бої з ворогом.

"Це нормальна ситуація – вже був підйом попиту, коли на початку березня власники нерухомості хотіли продати житло, щоб заробити якісь гроші. Таких хвиль було дві. Третя настане пізніше, коли люди або призвичаяться до війни, або ж коли ми здобудемо перемогу. Зараз спрогнозувати щось конкретне важко, не знаючи ситуації з руйнуваннями, які ще будуть. Якщо дивитися на ринок і уявляти, що все так і відбуватиметься (окупанти продовжать нищити житлові квартали, – ред.), то популярність окремих районів впаде. І справа не тільки в тому, що будуть обвали будинків, небезпечне середовище для людей. Ми бачимо, що ворог цілиться саме в об’єкти інфраструктури – магазини, медичні й навчальні заклади. І от у тих кварталах, де ці об’єкти будуть знищені, попит буде малий. Це нормально, бо ніхто не захоче жити серед руїн, де не можна вільно купити продукти, отримати допомогу чи швидко відвести й забрати дитину з дитсадка або школи", – пояснює Станіслав Квач.

Плата за три стіни й вентиляційну дірку: чи потрібно платити за зруйноване житло?

На відміну від цін на продаж, вартість оренди під час війни майже не змінилася. Навіть у "гарячих" точках винаймане житло зберегло свою вартість – нерідко й тому, що більшість власників не хочуть обговорювати це питання, доки в Україні нестабільна економічна ситуація. Проте гроші сьогодні потрібні усім - і орендарям, і орендодавцям. Питання тільки в тому, чи мають право перші не платити другим.

Софія Пустовіт переїхала у Львівську область з Києва 6 березня. Напередодні поблизу її будинку стався обстріл, проте дівчина лишилася в орендованій квартирі ще на кілька днів. Коли ж лишатися й далі у чотирьох стінах на восьмому поверсі стало надто небезпечно, приїхала в центр України, де нині живе в родині, яка прихистила дівчину. Господарка ж її київської квартири виїхала з квартири ще перед вторгненням – поїхала за кордон. І тепер регулярно нагадує дівчині, що у квартирі лишилися її речі – і хоча б за них можна було заплатити.

"Я до війни платила за кімнату 5 тисяч гривень і комунальні платежі. Ми ділили їх з господаркою навпіл, і в результаті у мене виходила невелика сума за життя у квартирі, близько 7 тисяч. Перед війною власниця виїхала, а заселитися мала інша дівчина, вона якраз шукала ще одну квартирантку. До того домовилися, що я й далі платитиму 7 тисяч, а потім узгодимо ці питання з новою дівчинкою, як ділити комунальні платежі", – розповідає дівчина. 

Зараз вона вже кілька тижнів живе на Львівщині. "І тут я не можу жити безкоштовно – я купую продукти, допомагаю по господарству людям, у яких живу, купую якісь дрібні речі для дому. І не працюю, бо була офіціанткою у кав’ярні в Києві. У мене немає грошей, роботи. А нещодавно мені написала власниця квартири, що чекає наприкінці місяця гроші за березень. Жодні доводи, що я там не живу, не чує, і погрожує тепер, що попросить знайомих мої речі викинути на смітник. А там лишився весь мій гардероб, книжки з університету, навчальні програми, комп’ютер – усе! І платити мені нічим, і я не розумію, чому за збереження речей повинна платити всю суму, ще й разом із комунальними!" – обурюється Софія. 

Дівчина додає: вона готова заплатити за зберігання речей, наприклад, 5 тисяч, як за кімнату. Але пізніше, коли знайде роботу або хоча б повернеться на стару. Доти ж просто не має чим платити – її батьки теж лишилися без роботи й не можуть перерахувати значну для родини суму "на вітер". Проте Софія зізнається: якби вона була власницею квартири, певно, теж так вчинила б і вимагала плату.

"Вона (власниця, – ред.) може лишитися без квартирантки, ще й без грошей. Вона хвилюється, що може нічого не заробити й квартира стоїть пуста й не приносить грошей. Але коли почалася війна, можна подумати й про інших. Мені, коли я тікала з Києва, не було чого купити їсти в дорозі, бо не було грошей", – пояснює Софія Пустовіт.

Схожа ситуація і в харків’янки Ірини Пластунової. Вона досі перебуває у Харкові – попри те, що буквально за її вікнами відбуваються вибухи. "Я орендую кімнату. І господарка прийшла за грошима навіть тоді, коли за вікном усе вибухало. А не платити - це означає піти ночувати на вулицю", – скаржиться жінка.

"Скотина" чи економічно обґрунтована потреба: як страждають через квартирне питання орендодавці

Зрозуміти орендарів нерухомості у цій ситуації можна – зараз, коли багато українців лишилися без роботи через війну, в деяких не вистачає коштів навіть на їжу. Однак нерідко через невиплату навіть комунальних платежів, які деякі власники "скасували" для квартирантів, страждають власники нерухомості, оскільки їм доводиться з власної кишені віддавати гроші за комуналку. Тому більшість власників квартир відтерміновують орендну плату. Наприклад, якщо квартирант виїхав на місяць, він може не платити за оренду, проте мусить сплачувати комуналку. Це так звана плата за зберігання речей і гарантія, що квартира не буде простоювати й тягнути гроші з гаманця власника.

Натомість якщо квартирант лишається у квартирі жити, але втрачає роботу чи не може виплачувати оренду, її відтерміновують на певний період. Наприклад, плату можуть "розтягнути" на кілька місяців.

Схожі історії, коли з квартирантів вимагають гроші за орендоване житло, трапляються не часто, але й не є рідкістю. Актуальне воно навіть для тих квартир, поблизу яких відбулися вибухи. І доки стіни та вікна будинку цілі, господарі мають на це право, запевняє адвокат Дмитро Головко.

"Я пояснюю клієнтам, що воєнний стан в Україні – це форс-мажорна ситуація. І цей аспект звільняє всіх контрагентів – і юридичних, і фізичних осіб – від необхідності виконувати свої зобов’язання. Це розповсюджується й на оренду. Тобто зараз ви юридично, на основі Закону, звільнені від обов’язку здійснювати виплати. Але зрозуміло, що в приватних умовах гарантувати таку умову складно. Особливо в місцях, які далекі від "гарячих" бойових дій. Тобто на захід України це може не розповсюджувати через стабільну та спокійну ситуацію в регіоні. Там власники нерухомості можуть вимагати орендну плату, хоч би що не відбувалося у Києві чи Харкові", – пояснює Головко. 

Він каже, що за законом орендар звільнений від виплат. І ні в судовому, ні в будь-якому іншому порядку з нього не можуть примусово стягнути ці кошти під час воєнного стану. За необхідності власники нерухомості можуть піти назустріч – достатньо просто поговорити з ними чи домовитися про часткові виплати або ж про так звані "канікули" на виплати. 

Стосовно виплат комунальних платежів Дмитро Головко наголошує: на цей аспект так само розповсюджується дія форс-мажорних умов, а саме те, що в Україні триває війна і введений воєнний стан.

"Пояснюючи питання комунальних платежів, повторюю: через воєнний стан ви звільняєтеся від необхідності виплачувати навіть комунальні платежі. Тобто в умовах війни ви за законом маєте право не платити за товари за умовами договору, за кредити тощо. Усе, що ви платити повинні, ви можете зараз не виплачувати. Ніяких покарань за це не буде. Лише після закінчення воєнних дій ви будете виконувати ці зобов’язанні й жодних штрафних санкцій, відсотків чи пеню не буде накладено", – зауважує адвокат. 

Квадратні метри зруйновані, але договір підписаний: платити чи не платити за те, в чому жити не можна

Юридичний консультант з питань нерухомості Валерій Сорока розповідає, що на сьогодні йому невідомі ситуації, коли б власники пошкодженої війною нерухомості змушували квартирантів платити. Однак якщо таке трапиться, то орендар має повне право відмовитися платити всю суму за оренду.

"Про всяк випадок скажу: коли ви підписуєте договір, то у ньому зазначені характеристики нерухомості: кількість квадратних метрів, меблі та предмети на орендованій площі. Пошкодження, наявні у квартирі, теж варто разом перевірити – ріелтору, власникам і орендарям, і прописати детально цей пункт", – каже Сорока. 

Щодо пошкоджень, які можуть виникнути під час війни: та сама зруйнована стіна є приводом автоматичного розірвання договору, оскільки житло вже пошкоджене і в ньому не можна жити. Взагалі будь-які пошкодження, які роблять будівлю та житлові приміщення аварійними, є серйозними причинами навіть для одностороннього розірвання договору. "Але на моїй практиці не виникало таких ситуацій, щоб власники квартири чи будинку відмовлялися це визнавати. Достатньо для початку повідомити про те, що сталося, і яка шкода нерухомості нанесена. Впевнений, що будь-який адекватний власник після цього погодиться, щоб йому відшкодували лише ту суму, на яку прожили у квартирі", – радить юридичний консультант.

Зауважимо, що через руйнацію житлових будинків ринок нерухомості може кардинально змінитися. Зокрема через те, що квартали популярних та центральних вулиць великих міст відтепер не настільки привабливі, якими були раніше. Потрощені історичні пам’ятки архітектури – не єдина проблема. Адже окупанти, гатячи по всьому, що лишень бачать – чи навіть не бачать, зруйнували сотні шкіл і дитсадків. А це своєю чергою може значно знизити попит на нерухомість у постраждалих районах, оскільки саме магазини та навчальні заклади – ті будівлі, які роблять район найбільш привабливим для покупців чи орендарів.

Фото: Pexels