Життя розвалилося, як рідні стіни: Як війна змінила ринок нерухомості та чи варто щось купувати, поки Україна воює з росією

За менш ніж два тижні війни російські терористи зруйнували понад 1,5 тисячі будинків – зокрема і багатоповерхівок, у яких жили сотні й тисячі людей. Понищені ракетами житлові масиви, мовчазне свідчення звірства росіян, змусили мільйони українців шукати новий дім на заході України та за кордоном. І хоч українці радо приймають переселенців, та деякі власники нерухомості не поспішають відмовлятися від думок, як нагріти руки на всеукраїнській біді. 

Сьогодні стіни українських будинків змінюють свою вартість чи не щогодини, особливо з урахуванням варварських дій окупантів. Розтрощені квартири не продають – влада запевняє, що Фонд відбудови житла зможе компенсувати українцям усі втрати та повернути звичне комфортне життя. Однак окремі ріелтори впевнені: невдовзі навіть зруйновані будинки зможуть отримати вивіски з написом "Продається". І матимуть попит. Журналісти Depo.ua зібрали найбільш актуальні житлові питання, які можуть стосуватися переселенців та українців, які втратили житло або звичне життя. 

"Порухай нерухоме": Що було з цінами на купівлю нерухомості за тиждень до війни

Напередодні війни, на початку лютого, ріелтори відзначили в Україні невеликий рух цін. Зокрема, попит мали одно- та двокімнатні квартири переважно в центральних районах великих міст – Києві, Харкові та Дніпрі. Ціни на купівлю нерухомості підвищилися незначно, проте деякі позиції зросли на 500-800, а інколи й тисячу доларів США. Як пояснив журналістам ріелтор Марія Соринська, це звична схема – підняття цін напередодні весни та літа. Саме в ці періоди можна роздивитися навколишні красоти – там, де є водойми, лісові масиви чи центральні площі, які саме в ці сезони починають "оживати".

"Це звична тенденція – коли є хороша локація, комфортне житло та вигідні умови для продажу. Коли родина чи самотня людина купує квартиру, вона підходить до вікна, щоб подивитися, де житиме. Навесні на вулиці з’являється більше людей – це психологічно вселяє більшу довіру та почуття безпеки: "раптом що – почують, допоможуть". До того ж, має значення пейзаж із вікна: чим поверх вищий або локація симпатичніша, тим більше можна завищити суму саме за красу. Тим паче ті, хто купує нерухомість у таких локаціях, наперед готові до такої умови: чим гарніше – тим дорожче. Бо звичайні родини, які купують житло, щоб жити там дітьми, більше звертають увагу на інфраструктуру. І розташований поруч дитсадок, школи та лікарні відіграють більш значну роль, аніж фонтан за 10 метрів від під’їзду", – пояснює пані Марія.

Водночас на звичайні житлові масиви така тенденція не розповсюдилася – нерухомість лишилася в тих цінових рамках, у яких трималася й попередній рік.

Як коливалися ціни через напад рашистів

Більш помітні зміни прайсів відбулися у другій половині лютого, коли президент рф Путін вперше натякнув, що є загроза війни з Україною. Тоді вартість житлових масивів у ближніх до російського кордону містах опустилася. Квартири у Дніпрі та Одесі, для прикладу, "здешевіли" на 2-3,5 тисячі доларів. І тоді власники нерухомості вперше звернулися до агентства нерухомості з вимогою якнайшвидше знайти покупців. 

"Схожі тенденції були у 2014-му, коли почалася війна на сході України. Тоді також багато квартир віддавали за безцінь, щоб просто виручити якісь кошти. Схожа ситуація була й у 20-х числах лютого – тоді кілька позицій, власники яких дуже боролися за ціни, погодилися їх продати з мінусом у свій бік. Але це також не було надто помітно на загальноукраїнському ринку, бо видові квартири у вигідних центральних районах не здорожчали", – зауважує Марія Соринська.

Наостанок ціни на нерухомість таки впали до критичних позначок після введення російських військ на територію України. З початком бою в кожному місті чи поблизу нього квартири втрачали в ціні від 500 до 4 тисяч доларів. Найбільш відчутні зниження цін – у Дніпрі, Одесі, Харкові та Києві. 

"Авторська квартира – двокімнатна, з дизайнерським ремонтом, неподалік Хрещатика, відстань до метро 3 хвилини – "присіла" в ціні з 8 мільйонів до 6,5 млн грн. Власник поставив задачу продати квартиру, готовий ще знизити ціну. Але зараз ніхто не купуватиме таку нерухомість. Вона просто не вигідна. Насамперед тому, що не факт, що вціліє до нашої перемоги", – пояснює ріелтор Марія Соринська.

Тисячі зруйнованих будинків і мільйони переселенців: Яка ціна оренди нерухомості зараз

За два тижні війни рф проти України російські варвари знищили понад 1,5 тисячі житлових будинків. У цьому числі й багатоквартирні багатоповерхівки, в яких жили сотні сімей. Анонсована урядом України програма з відновлення житла невдовзі почне діяти – скоро українці зможуть лишати заявки, в яких лишатимуть адреси своїх зруйнованих квартир чи іншої нерухомості. Однак попри це факт лишається фактом: на сьогодні без житла, а інколи й без копійки грошей лишилися сотні тисяч українців. І якщо за кордон втекли близько одного-двох мільйонів переселенців, то ще кілька мільйонів тепер шукають прихисток на західній Україні та в спокійних центральних районах. Там звуки сирен чують не так часто, як мешканці ближніх до кордону міст. Тому більш-менш стабільний спокій "розбирають" по квадратних метрах.

Одні з найбільш популярних серед переселенців міст – Львів, Івано-Франківськ, Тернопіль та Рівне. Туди приїхали тисячі сімей, багатьом переселенцям житло надають безкоштовно притулки, готелі та місцеві жителі. Однак ціни на оренду нерухомості там похитнулися – у більший, звісно ж, бік – з початку війни в Україні. 

Для порівняння, журналісти Depo.ua оглянули ціну на оренду нерухомості в Західній Україні на початку лютого та станом на цей момент, у березні – тоді, коли війна вже точно стала повномасштабною. Ціни очікувано підросли. При цьому слід розуміти, що далеко не всі оголошення є насправді актуальними – чимало з них насправді вже давно "закриті", хоч і досі висять на дошках віртуальних оголошень. 

Львівська, Івано-Франківська та Закарпатська область: Березневі цінові реалії

Львівська ріелторка Олена Гуменна зауважує: попит на нерухомість у її регіоні завжди був підвищений. І прайси були різними – від 3-3,5 тисячі до 6-10 (за найбільш елітні квартири в новобудовах та за дизайнерський ремонт) тисяч гривень. І хоч зараз багато ріелторів працюють на волонтерських засадах, навіть не беручи комісію за послуги, знайти житло для переселенців стає все важче, тому що нерухомості стає все менше.

"Вимоги орендарів що у мирний час, що зараз, бувають досить різні. Велика частина людей, тікаючи від війни та розрухи у власних будинках, просять хоча б якийсь притулок і згодні на одну кімнату (навіть якщо їх 4-6 людей) та мінімальні зручності – душ, туалет. Звісно, є люди, що шукають комфорту, гарного ремонту та готові платити значно більші кошти. За розташуванням особливих вимог зараз немає", – розповідає Гуменна.

Ціни на нерухомість у нашому місті практично не змінились. Навпаки, велика частина власників готові йти на поступки або ж пропонують сплачувати лише комунальні. Але тут, звісно, згідно з можливостями самих власників.

"Усі квартири практично були здані у перші три дні війни, але особисто я змін у цінах не бачила. Були здані людям за тими ж розцінками, які були на ринку. На жаль, станом на сьогодні попит суттєво перевищує пропозицію, тому забезпечити житлом усіх ми не можемо", – пояснює ріелторка.

Як змінилася оренда нерухомості в безпечному центрі України

Дещо змінилися ціни на оренду й у центрі України – в Черкасах, де спокій порушує сигнал тривоги, а не запеклі бої. Ріелтор Станіслав Квашук розповідає, що станом на сьогодні усі, хто здавав в оренду квартири подобово, заселяють людей за постійними цінами. Однак частина власників підняла прайс на 20% чи більше. Також змінився попит на квартири: якщо раніше квартири віддавались в оренду 15-20 днів у місяць, то нині кожен день зайнятий здебільшого платоспроможними потенційними орендарями.

"До війни черкаські ріелтори брали комісію з орендарів – 50% від щомісячної плати за квартиру (одноразовий платіж ріелторам). З початком війни ми відмовились від комісії й почали допомагати людям знайти житло безкоштовно. Більшість орендарів буди дуже вдячні, але через тиждень ми зрозуміли, що є люди, готові платити за свій комфорт. Вони орендують квартири по 10-20 тисяч гривень. З таких орендарів ми вирішили брати комісію і передавати її на потреби армії", – розповідає Квашук.

За його словами, траплялися ситуації, коли власники здавали в оренду квартири лише за комунальні послуги. Стан цих квартир був такий собі (житловий, але без ремонту). Люди спочатку погоджувались, а потім шукали кращі умови. "У мене такі ситуації траплялися 3-4 рази", – каже ріелтор. 

Що стосується цін на оренду, то вони піднялись на 20-30%, але це стосується тих квартир, які власники віддають в оренду на місяць чи два для біженців з інших міст. Часто в ціну враховують і комунальні послуги – щоб люди не з'їхали, не оплативши їх. 

Інфраструктура проти затишку: Сільські хати "пасуть задніх", коли біженці обирають місце, куди втекти від війни

Як і квартири, сільські будинки радо приймуть біженців на своїх подвір’ях. Однак оренда хат не надто популярна серед внутрішньо переміщених осіб – дається в знаки те, що часто селище означає проблеми з комунікацією та зручностями. Ще одна поширена "біда" – вимога працювати, аби отримати харчі та гроші. І якщо у місті жителі самі несуть речі та "зайві" консерви, то в селах це доволі рідкісне явище.

Яніна Таран – волонтерка, яка опікується переселенцями та їх розташуванням по Україні. За фахом вона – ріелторка, ним і працювала до початку війни. І зізнається: переселенці справді часто "гидують" сільськими будинками через те, що там їм доводиться працювати, аби жити в комфорті.

"На початку війни ми намагалися розселяти великі родини з маленькими дітьми по квартирах і будинках. Спершу позаймали квартири, які віддавали власники в оренду безкоштовно чи просили мінімальну ціну. Потім заселили хостели, які також селили переселенців. Але людей багато, тому почали шукати варіанти розселення по хатах. І помітили цікаву картину: коли розповідаємо, що є будинок комфортабельний, з ліжками й технікою, то усі відразу погоджуються. Це стосується і сімей з дітьми, і самотніх, і пар без дітей. Але тільки ми говоримо, що цей будинок – за 15 хвилин їзди від міста, чи що він у селі розташований (в якому є й магазини, й сховища, і школи – все!) – то люди десятками відмовляються. Питаємо: "а що не так?". І нам просто кажуть типу "не хочемо в село", "та ну які зручності в селі" тощо. І зараз у нас в Івано-Франківській області є три будинки, в яких можуть вільно жити в комфорті людей 20-25. Там є все! Тільки до міста пішки йти 30 хвилин. І все, після цієї інформації біженці крутять носом і кажуть, що шукатимуть ще якісь варіанти. Я цього не розумію, особливо в тій ситуації, коли на вибір – житло в гуртожитку вп’ятьох в одній кімнаті чи комфортне життя в приватному будинку", – обурюється Яніна.

Для довідки волонтерка-ріелторка додає: з початку війни ціни на нерухомість у сільській місцевості лишилися без змін. І хоч часто життя в селі безпечніше й більш затишне, варіант життя в селі більшість клієнтів сприймають радше як покарання, аніж як вигідну альтернативу.

"Я розумію ситуації, коли будинки старі й із туалетом на вулиці. Але на них і ціни відповідні, будемо чесні. І зараз провести всі комунікації й зробити ремонт – це не так і дорого. Тому зараз на прикладі будинку в селі з душем, бойлером і теплими кімнатами пояснюю різницю. Такий будинок, який я назвала, коштує близько 20 тисяч. Це уже з ремонтом, з ванною, нормальними меблями всередині, із землею, на якій можна щось виростити й потім з’їсти. Такі варіанти продаються й недалеко від міста або на околицях - принаймні у центральній Україні відстань між будинком і містом - близько 15 кілометрів. Буває менше, іноді й більше, але все одно це крокова доступність. І на противагу – квартири, які коштують від 30 тисяч доларів, та й то – за цю суму можна купити пустий короб. А на ремонт, обживання тощо доведеться докласти ще тисяч 15-20. Хоча до цієї суми можна просто докласти якусь тисячу, купити всім велосипеди чи машини й щодня на них або на автобусі нормально їздить і в місто, і куди завгодно", – пояснює Яніна Таран. 

Пальцем в небо: Що чекає ринок нерухомості України в наступні пів року

Ріелтори, що консультували журналістів Depo.ua, зізнаються: спрогнозувати, що чекає на ринок нерухомості в найближчий період, фактично неможливо. Зараз все залежить від ситуації в Україні: скільки триватиме війна, з якими наслідками для економіки та інфраструктури ми її виграємо. Важливу роль зіграє те, як працюватиме фонд, анонсований урядом, який компенсуватиме українцям втрачене житло. Поки що ріелтори впевнені: оскільки Україна заявила про себе на міжнародній арені як сильна країна, здатна оборонятися, попит на житло може стати справжнім "бумом" після перемоги. Тому варто готуватися до здорожчання житла – тим паче у містах, які сусідують з дружніми країнами. Здебільшого йдеться про Закарпаття, Івано-Франківщину, Львівщину, Рівненщину тощо. 

Ціни можуть підскочити й у вцілілих містах – зокрема, маленьких, які не будуть надто "налякані" ракетами та запеклими боями. Однак спрогнозувати вартість столичних квартир і нерухомості у містах-мільйонниках складно. Навряд ціна на житло зменшиться – все ж, мова про найважливіші міста України.

Зате у районах, які постраждали від нападу ворогів, тимчасово може зберігатися так звана "акційна пропозиція", коли квартири продаватимуть у 1,5 раза дешевше від ринкової вартості. Причина – у зруйнованій інфраструктурі та кривавих слідах, які лишаться в пам’яті українського народу.

"Єдине, що можу порадити – це не ризикувати зараз і не купувати у великих містах нерухомість, якщо трапляється "солодка" ціна. По-перше, існує великий ризик помилитися з вибором адреси – аби у придбану нерухомість щось не прилетіло. По-друге, зараз можу з’явитися так звані чорні продавці, які продаватимуть зруйновані квартири (чи квадратні метри у напівзруйнованих будинках, між "проломленими" поверхами), в яких ремонт робитиметься нашвидкоруч", – радить ріелторка Марія Соринська.

Фото: Pexels