Реновация "хрущевок": Во что превратят районы старой застройки в крупных городах

Оптимизм на рынке вновь позволяет увидеть рентабельность в проектах, связанных с преобразованием старых районов 60-70-хх годов застройки на современные и привлекательные для покупателей ячейки городской жизни, отмечает Depo.ua.

Почему опять вспомнили о "хрущевках"

Спрос на жилье в Киеве, других крупных городах и их пригородах действительно растет, хотя это и выглядит несколько странным на фоне общего падения уровня жизни, роста цен на основные продукты питания и те же коммунальные тарифы. Вместе со спросом на квадтратные метры растет и цена на них. По разным оценкам, только в течение 2021 года цена на новостройки и вторичное жилье выросла на 15-20%.

Эксперты называют несколько факторов, которые стали причиной подорожания. И первым из них можно считать дефицит предложения. Ведь в течение последних двух лет количество нового жилья, как предлагалось рынку, существенно уменьшилось: строительные проекты девелоперов, например, в столице, сократились почти на четверть. Плюс во многих случаях затормозились процессы постройки и сдачи домов. Связывают это, с одной стороны, с подорожанием строительных процессов, которое заставляет застройщиков оптимизировать процессы и просматривать сроки. С другой — с усложнением разрешительной процедуры на начало новых стройпроектов, на что жалуются некоторые девелоперы. Как бы там ни было, но из-за снижения предложения вырос спрос, который стал давить на рынок.

Еще одним фактором называют увеличение количества денег на руках украинцев: вместе с ростом номинальных доходов населения и денежной массы в обороте, два года пандемии с ограничением на пересечение границ несколько корректировали расходы состоятельных украинцев и они пересматривали свои расходы. В том числе — и в пользу покупки недвижимости.

И, наконец, субъективным, но достаточно действенным фактором всплеска спроса стало информационное нагнетание: как только появился малейший повод для оптимизма на рынке, застройщики активизировали свои привычные маркетинговые приемы наподобие "будет только дорожать" и тем самым начали заманивать в свои сети новых адептов вечного роста цен на недвижимость.

Естественно, что в поисках попыток расширить рынок в условиях роста спроса и цены, снова всплыла тема сноса и реконструкции хрущевских районов. Многие из них расположены в центре, где стоимость земли и квадратных метров жилой недвижимости значительно выше, чем на окраинах и в пригородах, где, в основном, и реализуются масштабные проекты. Оптимистичные перспективы рынка снова рожают во властных и строительных кабинетах планы превращать отдельные дома через реконструкцию или целые раоны через снос — в привлекательные современные жилые и бизнес-комплексы.

Трудности, которые придется преодолеть

Последний раз о реконструкции старого жилого фонда громко говорили в середине 2000-х. Тогда на рынке надувался пузырь, стоимость квадратного метра зашкаливала и проекты на основе идеи о сносе старого фонда казались вполне реальными и рентабельными.

Многие владельцы старых квартир-вагончиков в районах возле центра и метро уже представляли себя жителями комфортных новостроек, куда их переселят щедрые застройщики в качестве компенсации. Кое-кто начал даже прописывать на свои метры детей-внуков-племянников чтобы получить в конце больше полезной площади "на выходе".

Однако кризис 2008 года обрушил в том числе и эти ожидания. Когда цены стремительно покатились вниз, пришлось забыть о призрачных перспективах хрущевских районов. Хотя на тот момент и был принят закон, который открывал некоторые возможности, и при условии стабильности, мог стать ключом к переменам. Главным тормозящим фактором в том законе считали необходимость получения согласия всех без исключения 100% жильцов дома, который предлагалось снести. Это, по объективным причинам, является недостижимым показателем. Особенно если учесть, что для реализации мощного девелоперского проекта нужно снести минимум 3-5 расположенных рядом "хрущевок".

По состоянию на сейчас власть и застройщики несколько меняют подходы и пытаются сделать условия более гибкими. В первую очередь — снизить порог согласия жителей до 75%. Конечно, есть риск, что это может породить мультиплицированные воспроизведения сюжета "Кайдашевой семьи", однако определенные возможности все же открывает.

Но порог согласия — далеко не единственное условие для успешного начала процесса. Застройщики, которые оглядываются на новые возможности и на каких положат бремя компенсации для бывших владельцев, хотят, чтобы государство и местные общины пошли на уступки: снизили стоимость земли, удешевили подключение к коммуникационным сетям, установили меньший, чем сейчас порог компенсации для владельцев (по закону 2006 года он составляет 1,5 от площади квартиры) и расширили круг отселения.

В июне нынешнего года Министерство развития общин и территорий подало в Кабмин новый проект "О внесении изменений в Закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда", направленный на рассмотрение Кабинета Министров Украины. Заместитель министра Наталья Козловская, представляя проект, объявила, что в новом документе содержатся принципиально новые подходы к процессу и урегулируются вопросы финансового характера во взаимоотношениях между городом, инвестором-застройщиком и собственником жилья.

Законопроект предусматривает уже упоминавшееся выше условие о возможности принятия решения по результатам общего собрания собственников недвижимого имущества, и в случае согласия 75% владельцев.

Кроме того, к проектам реконструкции будут включаться также объекты социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры. Будут финансироваться проекты за средства государственного и местных бюджетов, инвесторов застройщиков, предприятий и организаций, на балансе которых находятся объекты недвижимого имущества, а также из других источников.

Как можно понять из текста законопроекта, в министерстве настроены скорее на глобальную, а не точечную смену хрущевских ландшафтов. То есть хотят браться не только за реконструкцию отдельных зданий с заменой коммуникаций, возможной надстройкой пары этажей и общим омоложением старого фонда. А в том числе и за снос. В законопроекте действительно предусмотрены множество гарантий и компенсаций.

Однако есть в нем и некоторые спорные моменты, которые можно рассматривать как способ для злоупотребления. Существенным, в частности, в законопроекте явлется и то, что он открывает определенное окно возможностей для точечной застройки районов. То есть создание фонда для отселения жителей, чьи дома будут снесены или реконструированы. И легко представить, как задуманный масштабный проект реконструкции целого района вдруг останавливается из-за "объективных причин" на этапе, когда между старыми домами, в скверах и на спортплощадках, выросли свечи точечной застройки, в которые заселятся посторонние покупатели жилой недвижимости. А жители старых домов останутся со своими старыми трубами до лучших времен.

Впрочем, говорить о том, как будет работать закон, можно несколько позже. Но уже сейчас понятно, что он может открыть новое направление в украинском девелопменте, в который вполне могут прийти крупные инвестиции.

Читайте также: Большое утепление: Кому поможет нагреться и согреться новый проект Минрегиона