Квартири дорожчають: Коли на ринку нерухомості почнеться застій

На фоні зростання цін на нерухомість, вона стає доступною все меншій кількості українців. І навіть розрекламована владою програма іпотечних кредитів мало що змінила на ринку. Чому житло дорожчає, але кількість щасливих нових власників квартир і будинків зменшується - розбирається Depo.ua.

Як за цей рік змінилися ціни на житло

Вартість житла у своєму зростанні не зупиняється. Експерти фікусують подорожчання протягом всього поточного року. Темпи то збльшуються, то зменшуються. Але загальна тенденція очевидна. Станом на початок осені середнє зростання, за різними оцінками, склало 15-17%% за поточний рік. Протягом осені-зими квартири додадуть у цінах ще кілька відсотків.

Найбільший темп демонструють квартири у Києві. Особливо в майже готових до здачі в експлуатацію будинках, що мають вдале розташування з розвиненою внутрішньою інфраструктурою, близькістю до транспортних артерій тощо. В таких випадках ціна, порівняно з минулим роком, збільшилася мало не чверть.

В той же час нарощують вартість і новобудови у передмісті столиці, а також у містах-мільйонниках. Одеса, Львів, Дніпро, Харків – наздоганяють Київ, і там за вісім місяців 2021 року зростання цін становило 12–13%.

За первинкою підтягується і вторинний ринок, тут квартири здорожчали на 5-7%%, якщо говорити про столицю.

Чому в Україні подорожчали квартири 

Минулий рік через жорсткий локдаун став провальним для багатьох галузей української економіки. В тому числі і для будівництва. За даними Держстату, кількість введених в експлуатацію квадратних метрів знизилася майже вдвічі, якщо у передковідному 2019 році було здано більше 11 млн квадратних метрів житла, то у 2020-му цей показник був меншим за 6 млн.

У поточному році темпи будівництва дещо збільшилися, але вони навряд чи досягнуть рівня позаминулого року. Максимум, на який можна розраховувати, виходячи з попередніх даних, буде на рівні 9-10 млн.

За результатами спілкування з фахівцями ринку, ми дійшли висновку, що нинішнє зростання відбулося не стільки завдяки появі великої кількості покупців, скільки завдяки відкладеному попиту минулого року, коли покупці притримували гроші через невпевненість у майбутньому. Натепер цей відкладений попит практично повністю задоволений. І ті, хто відкладав купівлю квартири, вже здійснив покупку. Ринок фіксує поступове зменшення платоспроможних покупців. Не рятує ситуацію ані ажіотаж напередодні введення нових податків на нерухомість, які запроваджуються законом 5600, ані державна іпотечна програма з кредитами під 7%, ані розстрочка, яку повсюдно пропонують покупцям забудовники.

Ринок нерухомості наразі є дещо феноменальним. З одного боку пропозиція перевищує попит. Що мало би тиснути на ціни, спонукаючи забудовників знижувати свої запити. Але з іншого боку стрімко зростає собівартість будівництва. Забудовники скаржаться, що лише за останні кілька місяців вартість, наприклад, металевої арматури стрибнула у ціні на 60%. Разом з нею додали у ціні всі інші будматеріали - від деревини, мінеральної вати і будівельних сумішей до радіаторів опалення і сантехніки.

Оскільки в структурі собівартості будівлі будматеріали складають більшу половину, здорожчання відбивається на кінцевій ціні.

Об'єктивно нерухомість не може не дорожчати. Але платоспроможний попит теж не гумовий. Тож на ринок може чекати застій, коли забудовники перестануть запускати нові девелоперські проекти у нинішніх масштабах, а потихеньку продаватимуть квадратні метри у вже зведених ЖК.

Незабаром також додасться негативний фактор вже згадуваного вище закону 5600. В нинішній редакції він впроваджує нову схему оподаткування нової нерухомості і, за оцінками спеціалістів галузі, спричинить додаткове зростання вартості на рівні 15-20%%. Нові норми вдарять в першу чергу по інвестиційній складовій сфери будівництва, яка на сьогодні формує близько 40% попиту і оцінюється на 30-40 млрд грн інвестицій. 

Додає негативу і суттєве уповільнення темпів зростання реальних доходів українців до рівня 1%, хоча ще наприкінці минулого року цей тем фікусувався Держстатом на рівні 5,8%. 

Чи вплинула на подорожчання житла іпотека 7%

Влада та учасники будівельного ринку покладали певні надії на стимулюваня галузі через реалізацію програми іпотечного кредитування під низький відсоток. Але сподівання поки що виявляються марними - проект "Доступна іпотека" поки що надто далекий від того, аби стати стимулюючим галузь фактором.

Наразі за допомогою цієї програми відбулося близько тисячі угод купівлі-продажу. Враховуючи, що за рік в Україні відбувається близько 60-65 тисяч таких транзакцій, іпотека від Зеленського забезпечила менше, ніж 1,5% угод. 

Гальмують програму доступної іпотеки досить вузькі критерії відбору об'єктів, які можуть бути придбані. Можливо процес прискориться внаслідок певної лібералізації вимог до об'єктів іпотеки та позичальників, які наприкінці жовтня запровадив Кабмін. Так, скасовано вікові обмеження до нерухомого майна, хоча раніше до програми могло потрапити лише нове житло. А також збільшено ліміт можливого перевищення площі предмета іпотеки з 20% на 40% від нормативної площі.

Інфографіка: mof.gov.ua

Що чекає на ринок нерухомості

Експерти та учасники ринку солідарні в тому, що вартість квадратних метрів продовжить збільшуватись і в наступному році. Про конкретні цифри наразі говорити важко: їх визначатимуть, в першу чергу, ціни на будматеріали та рівень інфляції. 

Причому здорожчання відбуватиметься незважаючи на просідання ринку і перевищення пропозиції над попитом. Забудовники говорять, що знижувати ціни просто немає куди. Врешті ринок може прийти до стану, коли інвестиції в галузь стануть невигідними і ті, хто розглядав нерухомість як об'єкт грошових вкладень та отримання прибутку будуть змушені шукати нове застосування своїм грошам.

Це спровокує фактичний застій, коли кількість введеного в експлуатацію житла буде зменшуватись. А "живими" залишатимуться лише окремі будівельні проекти переважно у великих містах.

Ті ж, хто купує житло для себе, переорієнтуються на вторинний ринок, де ціна не залежить від собівартості будівництва і може коливатись відповідно до ринкових тенденцій. Але не виключено, що продавці, відчувши підвищений попит, не задеруть ціни і на вторинку.