Небольшие наделы, низкая цена или рост ВВП: Чем обернулось открытие рынка земли для Мадагаскара, Польши и Словакии

Хотя проект закона №2178-10 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения" таки приняли в первом чтении ("за" проголосовали 240 нардепов), достичь этого "Слуге народа" было непросто.

Противники реформы заявляют, что в случае принятия зарегистрированных в парламенте законопроектов землю могут за бесценок скупить олигархи, или даже иностранные богачи. Соответственно, фермерство, которое только начало развиваться, исчезнет как явление, а через некоторое время "хозяевами на своей земле" украинцев можно будет назвать лишь условно.

Впрочем, в данной риторике настораживает хотя бы то, что закрытый рынок в современном мире – большая диковинка.

Сайт Depo.ua проанализировал опыт других стран, чтобы выяснить, есть ли основания для таких драматических прогнозов. А также – стоит ли возлагать большие надежды на земельную реформу.

Мадагаскар

Островное государство стало одним из главных символов на знаменах противников реформы. Мол, земли мгновенно скупили иностранцы, а многие люди остались без средств для существования.

Впрочем, международные оценки опыта Мадагаскара далеко не столь пессимистичны.

В частности, Институт Bretton Woods в 2017-м отметил, что реформа показала удовлетворительные результаты.

"Много других стран могут последовать примеру Мадагаскара. Сегодня различные африканские страны уже проявляют интерес к мадагаскарской земельной реформе, поскольку она берет на себя ключевые вызовы, обеспечивает технические и законные решения надежным и доступным путем", – прокомментировал эксперт Всемирного банка Андре Тесье для Land Portal.

Реформу начали в 2005-м, и через несколько лет стране действительно стало туго. Впрочем, большинство экспертов винили в этом скорее политическую ситуацию: в 2009-м на Мадагаскаре произошел государственный переворот, а более-менее наладилась ситуация лишь в 2013-м.

Сама же земельная реформа имела целью скорее не активизировать процессы купли-продажи, а навести порядок в стране. В начале 2000-х на Мадагаскаре большинство земли принадлежало государству, некоторые участки до сих пор были закреплены за французскими колонистами, некоторые из которых про бывшие владения забыли и думать. Любая операция должна выполняться через центральные органы власти, поэтому затягивалась на месяцы, а то и годы.

Поэтому власти страны взялись за изменения в децентрализации управления рынком и закрепление законных прав за фактическими владельцами земли.

В разных регионах должны были появиться административные земельные офисы, которые имели бы право выдавать сертификаты собственности на землю.

"После медленного старта, частично из-за политического кризиса, который прокатился по острову, система начинает приносить плоды. По состоянию на 2018-й выдано более 31 тыс. имущественных сертификатов", – пишет Агентство развития Франции, добавляя, что в ближайшей перспективе планируют удовлетворить еще 60 тыс. заявок на регистрацию права собственности.

Процесс продажи земли иностранцам на острове и впрямь разрешен, впрочем, простым его не назовешь. Потенциальный покупатель должен представить в отдел экономического развития страны бизнес-план с примерным графиком будущих инвестиций. При этом не факт, что заявку удовлетворят. Поэтому передача земли в аренду на 99 лет – все еще популярная практика на острове.

И хотя оценки экономических процессов в стране имеют разную интерпретацию, график ВВП страны выглядит следующим образом.

Польша

Окончательно рынок земли страны открыли в 2016-м – тогда угодья разрешили продавать иностранцам.

В целом по стране действует ряд ограничений. Например, одно физическое лицо не может покупать более 500 гектаров земли.

Что же касается иностранных владельцев, ими могут быть супруги поляков, которые живут в стране минимум два года или же люди с видом на жительство, которые находятся в стране больше пяти лет.

В некоторых регионах ограничения смягчены для граждан ЕС, которые арендовали землю по крайней мере три последних года.

При этом массовой скупки земель крупными бизнесменами не произошло – до 80% угодий находятся в собственности семейных ферм. В стране действуют свыше 3 млн частных хозяйств.

Впрочем, то, что могло бы показаться идеальным вариантом реформы, на самом деле является проблемой для государства. Ведь, по оценкам экспертов, прибыльным может стать участок площадью от 50 га.

Государственная поддержка аграрного сектора здесь самая большая в ЕС и составляет $21.2 млрд в год.

Словакия

Измельчение угодий (вместо укрупнения, как пугают оппоненты земельной реформы) произошло и в Словакии - после открытия рынка земли в 2014 году. В частности, в среднем 13-14 совладельцев владеют наделом в 0,45 га.

Хотя продажа и покупка иностранцам доступны, сама процедура настолько сложная, что цена на землю в стране остается достаточно низкой.

Впрочем, катастрофой реформу не назовешь. Так, соруководитель Стратегической группы советников по поддержке реформ Иван Миклош уверяет, что в стране только 5-7% находится в собственности иностранцев.

В Словакии на 10 лет был введен мораторий, который два года назад отменили – и ничего не произошло", – отметил он в комментарии "Униан".

Молдова

Массовая приватизация земель началась в стране с введением Национальной земельной программы при поддержке USAID. Иностранцам покупать землю не позволили.

Для большинства категорий земли цена определяется через механизм кадастровой оценки, то есть регулируется государством. Вмешательство властей в ценообразование считают главным тормозом, который не дает раскрутить рынок и держит цены на плодородные земли страны на достаточно низкой отметке.

При этом реформу часто оценивают положительно. По ее итогам, лишь 2,3% угодий осталось в государственной собственности.

Зеленый коридор для иностранцев

К риску сосредоточить земельные богатства страны в руках иностранцев относятся с опаской во многих странах. В частности, в Юго-Восточной Азии людям из-за границы разрешено покупать землю только в Малайзии, пишет Рейд Киченбауэр для Asian Invest.

Открыта для иностранных инвесторов и Южная Корея. Впрочем, вид на жительство в стране получить довольно сложно. Правда, на острове Чечджу на юге страны действуют особые условия. Там легко выдают долгосрочную визу тем, кто инвестировал в недвижимость от $430 тыс. Это будет первым шагом для получения корейского гражданства.

Зеленый свет для агроинвесторов – в Японии и Сингапуре.

Интересно, что в Японии минимальную цену на различные категории земли определяет государство. Так, точку отсчета устанавливает Министерство земли, инфраструктуры, транспорта и туризма страны 1 января каждого года.

Статистика разных стран показывает, что иностранцы не скупают более 15% земель сельскохозяйственного пользования. Впрочем, ориентироваться на то, что в Украине все пойдет как в Японии, или, допустим, в Польше, слишком наивно и халатно. Поэтому каждый спорный момент принятых в первом чтении проектов безусловно требует тщательного анализа.