Дрібні наділи, низька ціна або ріст ВВП: Чим обернулося відкриття ринку землі для Мадагаскару, Польщі і Словаччини

Хоча проєкт закону №2178-10 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення" таки прийняли у першому читанні (за проголосували 240 нардепів), досягти цього "Слузі народу" було непросто. 

Противники реформи наголошують, що у разі прийняття зареєстрованих у парламенті законопроєктів, землю можуть за безцінь скупити олігархи, чи навіть іноземні багатії. Відповідно, фермерство, яке щойно почало розвиватися, зникне як явище, а за певний час "господарями на своїй землі" українців можна буде назвати лише умовно. 

Втім, у даній риториці насторожує бодай те, що закритий ринок у сучасному світі – неабияка диковинка. 

Сайт Depo.ua проаналізував досвід інших країн, аби з'ясувати, чи є підстави для таких драматичних прогнозів. А також – чи варто покладати великі надії на земельну реформу.

Мадагаскар

Острівна держава стала одним з головних символів на знаменах противників реформи.  Мовляв, землі миттєво скупили іноземці, а чимало людей залишилися без засобів для існування. 

Втім, міжнародні оцінки досвіду Мадагаскару далеко не настільки песимістичні. 

 Зокрема, Інститут Bretton Woods у 2017-му зазначив, що реформа показала задовільні результати. 

"Багато інших країн можуть послідувати прикладу Мадагаскару. Наразі різні африканські країни вже проявляють інтерес до мадагаскарської земельної реформи, оскільки вона бере на себе ключові виклики, забезпечує технічні та законні рішення надійним і доступним шляхом",  – прокоментував експерт Світового банку Андре Тесьє для Land Portal. 

Реформу розпочали у 2005-му і за кілька років країні і справді стало непереливки. Втім, більшість експертів винуватили в цьому радше політичну ситуацію: у 2009-му на Мадагаскарі стався державний переворот, а більш-менш налагодилася ситуація лише у 2013-му.

Сама ж земельна реформа мала на меті радше не активізувати процеси купівлі-продажу, а навести лад у країні. На початку 2000-х на Мадагаскарі більшість землі належала державі, певні ділянки досі були закріплені за французькими колоністами, деякі з яких про ексволодіння забули і думати.  Будь-яка операція мала виконуватися через центральні органи влади, тому затягувалася на місяці, а то й роки. 

Тому влада країни взялася за зміни з децентралізації управління ринком і закріплення законних прав за фактичними власниками землі. 

У різних регіонах мали з'явитися адміністративні земельні офіси, що мали б право видавати сертифікати власності на землю. 

"Після повільного старту, частково через політичну кризу, яка прокотилася островом, система починає приносити плоди. Станом на 2018-й видано понад 31 тис. майнових сертифікатів", – пише  Агенція розвитку Франції, додаючи, що в найближчій перспективі планують задовільнити ще 60 тис. заявок на реєстрацію права власності. 

Процес продажу землі іноземцям на острові і справді дозволений, втім, простим його не назвеш.  Потенційний покупець повинен подати у відділ економічного розвитку країни бізнес-план з приблизним графіком майбутніх інвестицій. При цьому не факт, що заявку задовільнять. Тому передача землі в оренду на 99 років – все ще популярна практика на острові. 

І хоча оцінки економічних процесів у країні мають різну інтерпретацію, графік ВВП країни виглядає наступним чином. 

Польща

Остаточно ринок землі країни відкрили у 2016-му – тоді угіддя дозволили продавати іноземцям. 

Загалом по країні діє низка обмежень. Наприклад, одна фізична особа не може купувати понад 500 гектарів землі. 

Що ж до закордонних власників, ними можуть бути подружжя поляків, які мешкають у країні як мінімум два роки або ж люди з посвідкою на проживання, що перебувають у країні від п'яти років. 

В деяких регіонах обмеження пом'якшені для громадян ЄС, які орендували землю принаймні три останні роки. 

При цьому масового скуповування земель великими бізнесменами на відбулося – до 80% угідь перебувають у власності родинних ферм. У країні діють понад 3 млн приватних господарств. 

Втім, те, що могло б видатися ідеальним варіантом реформи, насправді є проблемою для держави. Адже, за оцінками експертів, прибутковою може стати ділянка площею від 50 га. 

Державна підтримка аграрного сектору тут найбільша в ЄС і складає $21.2 млрд на рік. 

Словаччина

Подрібнення угідь (замість укрупнення, як лякають опоненти земельної реформи) відбулося і у Словаччині після відкриття ринку землі у 2014-му. Зокрема, в середньому, 13-14 співвласників володіють наділом у 0,45 га. 

Хоча продаж і купівля доступні іноземцям, сама процедура настільки складна, що ціна на землю у країні залишається доволі низькою. 

Втім, катастрофою реформу не назвеш. Так, співкерівник Стратегічної групи радників з підтримки реформ Іван Міклош запевняє, що у країні лише 5-7% знаходиться у власності іноземців. 

У Словаччині на 10 лет був введений мораторій, який два роки тому скасували – і нічого не сталося", – зазнавив він у коментарі "Уніану". 

Молдова

Масова приватизація земель розпочалася у країні із запровадженням Національної земельної програми за підтримки USAID. Іноземцям купувати землю не дозволили. 

Для більшості категорій землі ціна визначається через механізм кадастрової оцінки, себто регулюється державою. Саме втручання влади у ціноутворення вважають головним гальмом, яке не дає розкрутити ринок і тримає ціни на родючі землі країни на доволі низькій позначці. 

При цьому реформу часто оцінюють позитивно. За її підсумками, лише 2,3% угідь залишилося у державній власності. 

Зелений коридор для іноземців

До ризику зосередити земельні багатства країни в руках іноземців ставляться з пересторогою у багатьох країнах. Зокрема, у Південно-Східній Азії людям з-за кордону дозволено купувати землю лише у Малайзії, пише Рейд Кіченбауер для Invest Asian. 

Відкрита для іноземних інвесторів і Південна Корея. Втім, посвідку на проживання у країні отримати доволі важко. Щоправда, на острові Чечджу на півдні країни діють особливі умови. Там легко видають довготермінову візу тим, хто інвестував у нерухомість від $430 тис. Це буде першим кроком для набуття корейського громадянства.  

Зелене світло для агроінвесторів – у Японії та Сінгапурі. 

Цікаво, що в Японії мінімальну ціну на різні категорії землі визначає держава. Так, точку відліку встановлює Міністерство землі, інфраструктури, транспорту і туризму країни 1 січня кожного року. 

Статистика різних країн показує, що іноземці не скуповують більше 15% земель сільськогосподарського користування. Втім, орієнтуватися на те, що в Україні все піде як в Японії, чи, припустимо, у Польщі, надто наївно і халатно. Тож кожен суперечливий момент прийнятих у першому читанні проєктів безумовно потребує ретельного аналізу.