Іпотека під 10% в державному банку: Чи правда, що тепер будь-хто зможе купити житло

Ще б пак, адже держава каже, що забезпечила, нарешті, привабливі умови для людей, статки яких не дозволяють за кілька років назбирати грошей і купити квартиру. Але навчені гірким досвідом спілкування з державою наші люди намагаються у всьому, що їм пропонує влада, знайти підводні каміння.

Depo.ua розбирався, наскільки насправді вигідні умови такого кредитування для пересічного українця, хто реально може претендувати на пільгову іпотеку від держбанків і зрештою, чи існує насправді "Іпотека під 10%" саме як державна програма?

Іпотека під 9,9% від ПриватБанку

На своєму офіційному сайті банк, що належить державі, повідомляє, що з 1 липня 2020 року почав кредитувати в рамках державної програми "Доступне житло під 10%".

На жаль, нам не вдалося знайти в офіційних джерелах, зокрема, на сайті Кабінету міністрів України, відповідних постанов і рішень, якими була би запущена в дію саме державна програма з такою назвою. Тому швидше йдеться про програму іпотечного кредитування, яке державні банки здійснюють не за бюджетні, а за власні кошти.

У ПриватБанку вважають, що вже на початковому етапі впровадження програми пільговими умовами кредитування зможуть скористатися понад 300 тисяч українців. Чи так це – покаже час. Якими ж є умови програми і чи задовільнять вони справді масовий попит?

Умови такі: доступну іпотеку можна взяти на термін до 20 років, початковий внесок позичальника має скласти від 30% вартості обраного ним житла. Можлива сума кредиту – від 100 тис. до 2 млн грн. Цих грошей досить для придбання майже будь-якого житла, що пропонується на ринку нерухомості як у Києві, так і по країні загалом, окрім хіба що преміум-сегменту.

Програма поширюється на житло як на вторинному ринку, так і на квартири у новобудовах, а також на банківську нерухомість. Обов’язкова умова – обрана потенційним позичальником квартира має бути введена в експлуатацію: потрібно буде надати банку відповідний документ від уповноваженого державного органу.

Відсоткова ставка складе 9,9%. Але – увага! Такий розмір ставки діє лише на перший рік. Починаючи з другого року ставка за кредитом переглядатиметься щороку і дорівнюватиме UIRD 12MUAH+ 4%. Що це за хитромудра абревіатура? Це індекс ставок за депозитами у гривні, розміщених на 12 місяців у 20 провідних комерційних банках України. Скажімо, на 8 липня 2020 року цей індекс становить 9,10%. Тож якби другий рік вашої іпотеки припав на зараз, то відсоток за нею для вас склав би 9,10 + 4% = 13,1%.

Поки цей індекс знижується, бо падають ставки за депозитами.Але після зміни керівництва Національного банку України майже напевне припиниться зниження ставки рефінансування НБУ, а в умовах економічної нестабільності інфляція може повернутися до більшого, ніж зараз, зростання. Слідом за цим і ставки за депозитами можуть повернутися до зростання, бо вже зараз, за існуючих депозитних ставок, розміщувати гривню в банках стає економічно невигідним. Тоді реальна ставка за іпотечною програмою, яку зараз називають "Іпотека під 10%", може стати далеко не 10%. Якою – зараз можна тільки здогадуватися. Припустимо, що вже за рік назву цієї програми доведеться змінити на, наприклад "Іпотека під 20%"…

Щодо інших обов’язкових платежів. Клієнт, якому схвалять кредит, повинен буде сплатити банку комісію за управління кредитом (1% від суми іпотеки), 0,5% від вартості обраної нерухомості – за страхування іпотеки і 0,5% від суми кредиту – за персональне страхування. І ці страхові платежі треба буде сплачувати щороку.

Наступне "але": мовами програми можуть скористатися далеко не всі охочі, а лише ті, хто відповідає чотирьом зазначеним банком критеріям:

1. Потрібно входити до 20% кращих клієнтів ПриватБанку за оцінкою банком поведінки клієнта (поведінковим скорингом). Критерії оцінки банк не розкриває.
2. Необхідно отримувати зарплатню через ПриватБанк.
3. У позичальника не повинно бути прострочення за кредитами більше ніж 15 днів у 2020 році.
4. Потенційний позичальник не повинен був звертатися до банку по реструктуризацію заборгованості чи просити про кредитні канікули.

Зауважимо, серед цих критеріїв не зазначений один з найбільш важливих: яким має бути дохід сім’ї, щоб мати змогу претендувати на іпотеку під 10%. Маючи таку інформацію, кожен міг би оцінити, чи "потягне" він такий кредит за рівнем своїх доходів. А так це оцінює спеціаліст банку.

Якщо ви відповідаєте всім чотирьом критеріям, то сміливо подавайте заявку на кредит у будь-якому відділенні – із банку вам зателефонують та дадуть відповіді на запитання. Якщо все буде гаразд, то отримаєте таке повідомлення

Що ж робити громадянам, у яких не склалося з відповідністю згаданим критеріям і які не пройшли відбір як позичальники за 10-відсотковою іпотекою? Вони можуть скористатися іншою програмою банку, "Житло в кредит від ПриватБанк". Щоправда, відсоткова ставка у перший рік тут складає вже від 14,9 (первинний ринок) до 15,5% (вторинний ринок житла). Надалі щороку ставка коливатиметься синхронно зі згаданим індексом UIRD 12MUAH+ 3%. Але, максимальний розмір ставки не перевищуватиме 30%, "заспокоюють" у Приваті…

Вік позичальника – від 21 до 60 років і на момент погашення кредиту позичальнику не повинно бути більше 60 років. Як бачимо, умови цієї програми дають підстави не вважати її потенційно масовою.

Іпотека під 8,8% від Укргазбанку

Кредитування за програмою доступної іпотеки розпочав і  ще один банк із державного сегменту, Укргазбанк. Там уже відзвітували про перший виданий такий кредит.

Відсоток за іпотечною програмою тут іще нижчий, ніж у Привата - 8,8% річних. Але – теж лише на перший рік кредитування. Починаючи з другого року, включається вже знайома нам кореляція розміру відсотку із індексом UIRD 12MUAH, до якого в Укргазбанку додадуть 5%. Тобто станом на сьогодні, якби йшов другий рік іпотеки, клієнт сплачував би не 8,8%, а 14,1%... І це ще в умовах, коли індекс депозитних ставок перебуває на низькому рівні.

Інша особливість: програма Укргазу діє тільки на вторинному ринку нерухомості. Власний внесок клієнта складе від 30% вартості житла. Строк кредитування – від 1до 20 років. Можлива сума кредиту – від 10 тис. до 5 млн грн. При цьому максимальний розмір кредиту не може перевищувати 70% ринкової вартості обраної клієнтом нерухомості.

Комісія банку за надання кредиту складе 0,99% від суми іпотеки. 100 грн доведеться сплатити за відкриття рахунку в банку.

Знов-таки, в Укргазбанку не повідомляють, якими мають бути доходи сім’ї для участі в програмі. Зацікавлених такою іпотекою запрошують до будь-якого відділення банку. А далі з вами працюватиме кредитний відділ.

Тож ваші реальні витрати – як сьогоднішні, так і ті, що світять вам у наступні роки, можете полічити самостійно, взявши до уваги вартість нерухомості, яку б ви хотіли придбати.

Загальний висновок: розрекламовані банківські програми дешевої іпотеки поки не зовсім відповідають потребам справді масового споживача. І за фактом є програмами скоріш не державними (бюджетними), а комерційними. Об’єктивно кажучи, інша ситуація була би дивною, адже будь-який банк є прибутковою установою, завдання якої – заробляти гроші. І роздавати ці гроші просто так вони не можуть і не будуть. Особливо в умовах хитавиці в національній в світовій економіках.

Насправді у держави є інструменти для більш ефективної реалізації справді соціальної житлової політики на умовах, привабливих для сотень тисяч родин. Але наразі вони майже не фінансуються.